Kannattaako lypsävä lehmä myydä?

Kannattaako lypsävä lehmä myydä?

Minulla on yksi kiinteistö, josta olen saanut vuokratuloa 23000 euroa per vuosi noin parin vuoden ajan. Menoja kiinteistöstä on ollut vähän alle 6000 euroa vuodessa. Eli tulos on ollut 17000 e per vuosi. Tulos tulee kausiluontoisesti eli saan sen vuokrattua yhden yrityksen kausiluotoiseksi asunnoksi ja 'tuotantotilaksi' noin 3-4 kk ajaksi. Tietystä syystä yritys voi käyttää vain tuota kyseistä eli heillä on intressi vuokrata juuri tuo kyseinen kiinteistö (lähellä toisia heidän toimitiloja ja muutama muu juttu mikä tekee kiinteistön juuri heille tarpeelliseksi). 9 kk ajan voin toki tehdä tuolla kiinteistöllä mitä vaan. Toki minun kannattaisi saada myös tuo 9 kk vuokrattua, mutta vielä en ole onnistunut. Kiinteistön normaalivuokra olisi lienee kokoaikaisesta vuokrauksessa alle tuon kausiluontoisesti vuokrauksen. Ehkä 1100 e kk eli 13200 euroa vuodessa tuottoa.


Kiinteistön hinta on ollut minulle 205000 euroa kun sen rakennutin valmiiksi (itse pistin vain nimen paperiin). Eli vuokratuottoni on ollut 8,3 % (17000/205000 euroa). Minusta ihan hyvä kun tuota lisäpotentiaalia löytyy (lisävuokraus) ja kiinteistön rakennuskanta on melko uutta eli ei vaadi varautumaan tuleviin korjauksiin. Nettovuokratuotoksi tulee poistojen ansiosta 7,3 % eli sekin on hyvä. Lisäksi tuo rakennus on pankkilainoitettu silloin kun marginaalit oli alhaalla eli sen lainan marginaali on alhaalla. Kuussa korkokulut ovat liikkuneet muistaakseni 50-70 euron kieppeillä. Velkavipu 50/50.

Olen joskus laskenut, että jos saan tuosta 225000 euroa niin myyn sen pois ja rakennan uuden. Uusi on kuitenkin uusi ja rakennusten hinnat ovat hieman tippuneet rakennutettuna eli saan ainakin tuohon samaan hintaan uuden ellen jopa halvemmalla. Uskon että saan vastaava tehtyä samaan hintaan kuin edellinen ja siihen hintaan on huomioitu tulonmenetys rakennusaikana ja rahoitus rakennusaikana.

Mietin että kannattaisiko sittenkin kokeilla myyntiä 240000 hintaan. Eli vaikka olen päättänyt, että lypsävää kehityskelpoista kiinteistöä en myy. Mutta myisinkö sen kuitenkin, jos saisin siitä 240000 euroa eli nettona voittoa 35000 euroa (olen toki asunnut kiinteistöllä sen 2 vuotta ja vartin eli myyntivoitto on verotonta).

Eli kannattaako 

1) kotiuttaa myyntivoitto eli omalle pääomalle olen saannut tuottoa 35 % (100000 euroa omaa pääomaa, myyntivoitto 35000 euroa, vuosittain tulos ollut 17000 euroa (2x17000=34000)). Jos saisin kiinteistön myytyä, minulla jäisi tilille 146000 euroa käteistä (240000 e myyntihinta ja velkaa onkin 94000 euroa). Nykyään minulla on käteistä 77000 euroa (ei ole ihan oikesti käteistä vaan 3 kk ehkä saan irroitettua rahat). Eli minulla olisi sijoituksiin 223000. Uusin sijoitusrakennushankkeeni maksaa 250000 euroa (kustannusarvio muutoskustannusten kanssa 245000 euroa). Johon saan pankkilainan 50% osaan. Eli tuohon hankkeeseen menisi käteisestäni 125000 euroa. Minulle jäisi sijoitettavaa 100000 euroa. Uudesta kiinteistöstä saisin varovaisellakin arviolla 5,8 % tuoton. Ja talo olisi ihan uusi. Ja tontti minulla siis on jo valmiina, kun tämän hankeen meinaan seuraavaksi toteuttaa. Tämä myynti vaan ehkä aikaistaisi hanketta tai tekstisi sen tukevammalle pohjalle.

2) vai jatkaa 7,3 % vuosittaisen nettotuoton saamista (toki yrittää käyttää hyödyksi myös tuota 10 kk aikaa). Jatkaa säästämistä tammikuuhun asti. Tehdä uuden kiinteistön rakennuttamissopimuksen silloin kuntoon. Aloittaa alkuvuodesta 2017 rakennusprojektin. Itse en siinä käytännössä tee mitään. Jättää tuo alkuperäinen kiinteistö tuottamaan ja saada uusi kiinteistö tuottamaan noin marraskuussa 2017 noin 5,8 % tuottoa. Jolloin minulla ei ole varaa ostaa osakkeita (eli hajauttaa salkkua osakkeisiin), kuin marraskuusta 2017 lähtien.

Nyt kun olen kirjoittanut luvut auki, niin taidan itsekin ymmärtää että ei myynti tuohon hintaan kannata. Saavutaan sillä vain 100000 euron hajauttamisen nyt heti osakkeisiin tai sitten hajautan saman summan osakkeisiin aikaisintaan marraskuussa 2018. Tuottavaa lehmää ei kannata kyllä myydä. Tarkistan vielä kirjoittamani luvut, mutta nämä luvut antavat tuloksen, että myynnin aika ei ole vielä, vaikka nyt voisikin olla kyseisen kiinteistön otollinen myyntihetki markkinoiden näkökulmasta.

Lue lisää... "Kannattaako lypsävä lehmä myydä?"

Ajattelun ja asenteen voima varallisuuden kasvattamisessa

Ajattelun ja asenteen voima varallisuuden kasvattamisessa

Olen viettänyt tähän mennessä kivan kesän. Käytän todella vähän alkoholia. Välillä olin jopa absolutisti, mutta otan oluen tai viinilasin silloin tällöin. Opiskelijana alkoholi kuului aina illanviettoihin. Krapula, kerran vuodessa tai joka toinen vuosi, nyt ei ketään kaada, mutta isossa kuvassa alkoholin haitat ovat kyllä yhteiskunnallisesti merkittävät. Mutta nyt itse asiaan eli oikeaan asenteeseen, jolla saa varallisuuden kasvamaan merkittävästi. Minulla idean oivaltamiseen liittyy alkoholi.

Mietin mitä mielikuvilla saakaan aikaa. Minä juon aikuisena ruualla 'kivennäisvettä' (toki kotina tehtyä porevettä eli edullista). Kun olin nuori, minulle vapautta ja rikkautta edusti punaviinilasi kivennäisveden kanssa matkoilla ravintolassa syödessä. Raha oli sen verran tiukilla esim. opiskelijana, että olisin mielelläni jättänyt kivennäisvedet tilaamatta ja jättänyt senkin rahan viiniin. Mutta jotenkin ajattelin, että kivennäisvesi kuuluu rikkauteen (koska se oli kallista ravintolassa tilattuna ja lisäksi tykkäsin siitä ja minulla ei todellakaan ollut aina varaa kivennäisveteen). Nyt saan siitä aina itselleni positiivisen tunteen, että juon punaviiniä ja porevettä, vaikka siis punaviini puuttuu. Ihan käsittämätöntä. Olenko ehdollistunut 'kivennäisveteen' itseni kuten Pavlovin koirakokeessa koira? 

Pavlovin koirakoe: 'Pavlov päätyi teoriaan koirakokeissaan, joista kuuluisimmassa soitettiin kelloa juuri ennen kuin jauhettua lihaa työnnettiin koiran suuhun. Aluksi koira ei erittänyt sylkeä ennen kuin se oli todella saanut lihaa. Kokeen edetessä koira oppi yhdistämään kellon äänen ja lihan, ja alkoi erittää sylkeä jo kuullessaan kellon äänen. Lopulta Pavlov totesi, että koira reagoi erittämällä sylkeä vaikkei ruokaa saanutkaan. Koira oli näin ollen ehdollistunut ärsykkeenä toimivaan kellon ääneen.'

Minulle pelkkä kivennäisvesi tuottaa vapauden ja rikkauden tunteen. Myönnetään, eihän tuossa ole mitään järkeä. Mutta ihan hyvä ehdollistuminen minulla. Voin samaistua myös vaikka himoshoppaajaan joka saa saman tunteen vaikka ostamalla tavaraa. Olen rikas, kun ostan kalliin laukun. No olenko sen ansiosta rikas, no en, vaan olen köyhempi. Olenko minä rikas jos juon kivennäisvettä (ilman punaviiniä), no en mutta tuo minun onnen ja vapauden tunne ei paljoa maksa.

En ehkä ennen ole ajatellut, miten mahtava voima oma ajattelu ja asenne ovat varallisuuden kartuttamisessa. Mutta jos satun ehdollistuminen 'oikein' niin kyllähän se helpottaa varallisuuden kartuttamista. Minä tulen onnellisemmaksi, kun minulla säästyy rahaa ja tililleni jää mahdollisimman paljon ylijäämää (lisäksi tulen onnettomammaksi, jos ostan jotain kallista). 

Mutta voiko tuota ajattelua opetella tai vielä parempi kysymys on voiko joku opettaa minua ajattelemaan 'oikein'? Jos on kysymys taloudenpidosta mielestäni opettamisen pitää perustua ilmaisuuteen. En tiedä miksi näin ajattelen, mutta jos mietin, että joku perii maksun, kun se opettaa 'ostokoukkuun jäänyttä tuhlaajaa' rahankäytössä on kuitenkin liian riskiä, että tuhlaaja tuhlaa vaan rahansa opettajalle, eikä itse oivalla ydintä. Toisaalta jos taloudenopetuksesta ei saa rahaa, ei kenelläkään ole taloudellisia intressejä jakaa tietoa. Täytyykö tässä vain itse oivaltaa taloudellinen käyttäytyminen?

Ainakin mielikuvilla itsestä, onnesta ja rikkaudesta on todella iso voima. Alan uskoa siihen, että jos joka päivä sanon pelikuvalleni, että 'minusta tulee rikas', se ainakin mahdollistaa minulle suuremman rikkauden. Haitaa siitä ei varmastikaan ole. Ennen olisin ajatellut, että hölynpölyä koko homma. Uskon, että jo pelkän varallisuuden kasvun kaaviokuvan seuraaminen lisää mahdollisuuksiani onnistua varallisuuden kasvattamisessa. 

Uskotko sinä asenteen voimaan? Miten nostat asennetasoa?

Lue lisää... "Ajattelun ja asenteen voima varallisuuden kasvattamisessa"

Elämän ilot ilman rahaa?

Voiko elämästä iloita ilman rahaa? Minulla on pari harrastusta, jotka ovat minulle tärkeitä. Tykkään harrastaa lenkkeilyä. Ja pidän kirjojen lukemisesta. Molemmat voivat olla ilmaisia. 

Kirjoja saa kirjastosta (toki maksan verot ja niillä kirjasto pyörii, mutta vaikka en käyttäisi kirjastoa niin maksaisin silti...). Kirjastot ovat lähes onnenlähde kaltaiselleni lukutoukalle. Sijoituskirjoja, uutuus sijoituskirjoja, kesäromaaneja, muun kuin suomenkielistä kirjallisuutta (opin paremmin kieliä)... Ja mikä parasta kaupunkini kirjastoon on helppo ehdottaa uutuuskirjoja hankintaan. Aivan luksusta koko kirjasto. Ja se on jokaisen ulottuvilla.

Lenkkely, mikä ihanan edullinen harrastus. Tämä on vitsi. Kaltaiselleni juoksijalle tulee väkisinkin jossain vaiheessa varusteiden vaihto. Olen lenkkellyt risaisella paidalla ja juoksuhousuni ovat ajalta 'ennen ajanlaskua' (tyyliin 'tekninen kuitu'- mikä se on?') No kipeytytin juoksuinnossani nilkkani pariksi viikoksi. Nilkkaani parannellessa, huomasin olevani koukussa juoksemiseen. Muut urheilumuodot ovat kyllä ihan hirveitä, ihan ajanhukkaa ja pahaa mieltä tuomassa. Mutta juoksu. Aah! Katselin terassiltani juoksevia ihmisiä. Harmitti. Koska mielestäni elämässä pärjää parhaiten oikealla asenteella. Päätin palkita itseni parhaalla juoksupuvulla mitä löydän. Jos ostan sen kaappiin niin nilkkani tajuaa, että 'nyt kuntoon' koska kroppaani (lue pääni) lähettää koko ajan asenteen tuomaa signaalia 'mahdollisesta mahtavasta juoksulenkistä'. Tein vasta päätöksen ostaa juoksuasu. En siis ostanut sitä kiireiltäni vielä tässä vaiheessa. Parantelin nilkkani vielä kolmella mummo lenkillä, jotka olivat niin hitaita, että rollaattoritkin olisivat menneet ohi. Neljäntenä päivänä pystyin juoksemaan hieman hitaammin päivällä jo 45 min ja illalla tunnin lenkin. Onnentunne oli katossa.

Sitten pääsin kauppaan. Ostin taivaallisen ihanat juoksukengät, juoksuhousut, juoksupaidan ja juoksusukkia. Näytän ihan pro juoksijalta. Lähdin heti kotona lenkille, 90 minuuttia aivan taivaallista juoksulenkkiä. Sanon, että kyllä lenkkeily on välineurheilua. Yli 300 euroa köyhempänä, mutta ajatuksen voimalla nilkkani parantaneesta olen onnellinen.

Vaikka on kuinka pihi, niin rakkaaseen harrastukseen kannattaa sijoittaa aina. (Kirjaston kirjaläjä tuossa vieressä ja aamulenkki ennen aamukahvia juostu, tuntuu kuulkaa hyvältä. Ei voita edes huippupihin kuukauden laskelman tekoa)

Lue lisää... "Elämän ilot ilman rahaa?"

Brexit 1. lasku jäi käyttämättä

Brexit 1. lasku jäi käyttämättä - Arvaa harmittaako? Minulla jäi ns. Brexit notkahdus käyttämättä juhannuksen jälkeen. Miten näin pääsi käymään? Tämä johtui laiskuudestani. Olin ihan varma, että britit äänestävät EU jäsenyydessä pysymisen puolesta. No kun äänestys tulos selvisi, niin en enää jaksanut panostaa valikointiin/valmistautumiseen. Eli kyseessä oli laiskuus. Arvaa harmittaako? No kyllä tietenkin, kun nyt katsoo lukuja. 

Koska olen aikalailla unikko osakemarkkinoilla, niin en olisi osannut valita osakkeita, joihin olisin itse uskonut. Minulla on nytkin koko ajan tunne, että osakkeet tulevat alas. Ostoja en vaan uskalla tehdä. Sijoitussuunnitelmani sanoo, että pari pikkuostoa on nyt ok (2x4000e). Vasta uuden vaihteessa 2016-2017 voin sijoittaa hieman enemmän osakkeisiin. 

Minulle on tuottanut jo hirvittäviä vaikeuksia olla myymättä Fortumia, joka on minusta ostohintaan nähden ihan hyvin noussut.

No meinaan kuitenkin olla myymättä osakkeita ja sijoittaa hitaasti osakkeisiin. Kyllä minä tämän osakepuolen sijoittamisen opin samanlaiseksi kuin asuntosijoittamispuolen. Eli osakkeet tulevat pitkäaikaiseen sijoitukseen ja asiallisen hajautuksen takia en voi ohittaa järkeni ostaa osakkeita vähitellen.

Eli seuraavassa laskussa olen kyllä ostonappi pohjassa.

Lue lisää... "Brexit 1. lasku jäi käyttämättä"