Tummat pilvet poistuneet? Yritän olla osakeostoksilla

Minulla tuli hiukan paniikki, kun kurssit laskivat. Tein siitä vloginkin (Mitä tehdä, kun kurssit laskee?). En saanut tehtyä ihan perus osakeostoa, joka kuuluu osakeosto-ohjelmaani. Ostossa kaikki täsmäsivät (minulla oli likvidiä, osakekurssi on alhaalla). Joku hanasi silti vastaan (minä). Luin lisää (mediasta) osakekurssien mahdollisesta laskusta, korkojen mahdollisesta noususta ja tuottavuus ennusteiden muutoksista. Paniikki kasvoi, vaikka olin omasta mielestä miettinyt, että minulla ei ole mitään tarvetta tehdä muutoksia mihinkään suuntaan.

Lisäksi yhden yön ajan mietin jopa, että myyn yhden pikku asunnon. Olen ennenkin miettinyt sen myyntiä, ja laittanutkin asunnon silloin lyhyeksi ajaksi myyntiin. Pyyntini oli silloin sellainen, joka herätti kiinnostusta. Kävin näyttämässä asuntoa neljälle ostajakandidaatille. Sitten hoksasin, että en halua myydä asuntoa siihen hintaan. Vuokratuotto olisi silloin poistunut minulta. No mietin nyt yhden yön ajan uudelleen myyntiä. Tein jo myynti-ilmoituksen (jossa hinta oli määritelty tuota aiempaa myyntiä hiukan jopa alemmas), mutta päätin julkaista sen vasta seuraavan aamuna.

Myynti olisi perustunut järkeilyyn, että jos on syklissä menossa huippu, niin huipulla kannattaa myydä. Mitään tarvetta minulla ei tuolle asuntoon sijoitetulle pääomalle ollut. Ehkä mietin, että ostan sitten halvemmalla seuraavan asunnon (eli saan samalla rahalla enemmän, kun myyn syklin huipulla ja ostan syklin pohjalta) tai vähennän riskiä korkojen nousua vastaan (kun olisin voinut maksaa velkavipua pois). Sitten tuli järki. Enhän minä tiedä, milloin on syklin huippu tai pohja. Kukaan ei tiedä. Ja vaikka minulla olisikin juuri se `oikea tieto` niin myynnistä ja ostosta tulee aina kuluja, jotka ovat asuntojen kohdalla isompia kuin osakkeiden. Lisäksi olisin menettänyt tuon hypoteettisen laskukauden ajan tuottoja (vuokratuotto tai osakkeissa osinkotuotto). Lasku olisi pitänyt olla joku tosi radikaali, että edellä mainitussa järkelystä olisi ollut mitään hyötyä. Lisäksi tuohon järkeilyyn liittyy ehkä isoimpana riskinä, että syklilasku ei toteutu, jolloin yhtälö olisi ollut pelkkää miinusta tuotoille (myynti ja ostokulut sekä saamaton tuotto tuolta ajalta) tai jopa kauhuskenaario, jossa noususuhdanne jatkuu ja joudun myöhemmin ostamaan ostokset kalliimmalla.

Onneksi aamu saapui, ja järki oli ennättänyt tulla päähän. Minä mitään myy! En edes sitä myyntilistalla olevaa ensimmäistä pikku yksiötä, vaikka ehkä siitä haluaisinkin eroon.

Nyt olen jo sen verran rentoutunut, että aloitan katsomaan uudelleen tuota osakeostoa ja ihmettelen omaa pikku notkahdusta joka kesti yhden myöhäisillan. Saankohan osakeoston tehtyä? Eilen jäätiin aika kauas, että osto olisi toteutunut.

Onko sinulla tullut hetkittäistä paniikkia?

*Lue lisää Superluotosta Nordnet on tutkitusti ylivoimainen sijoitusten rahoittajana, korko jopa 0,99 %. Nordnetin kaupankäyntiluottomuotoista lainaa saa sijoitusomaisuutta vastaan, mutta luottoa voi käyttää myös muuhun tarkoitukseen. Tutustu Superluottoon ja laske millaisen koron voit saada. Luotolla sijoittamiseen liittyy korkea riski ja se vaatii osaamista arvopaperimarkkinoista. Voit menettää enemmän kuin sijoitetun pääoman. Superluoton todellinen vuosikorko on 0,995 %. 100 000 €/12 kk luoton kokonaiskustannus on 100 995 €.

Lue lisää... "Tummat pilvet poistuneet? Yritän olla osakeostoksilla"

Miten opetan lapsiani käyttämään rahaa?

Minulla on monta lasta. Lapset ovat hyvin eri ikäisiä ja heidän kanssa rahasta tai yrittäjyydestä keskustelu on kyllä hauskaa viihdettä.

Kymmenvuotiaana poikani möi kaverinsa kanssa limaa naapurin lapsille. Heillä oli markkinointikamppanja. Markkinointikamppanjan alussa he jakoivat muutamalle kaverille hajaotantana mainokset, jossa kerrottiin että `tällä kupongilla saa osallistua arvontaan, jossa pääpalkintona saa ostaa limaa puoleen hintaan lima-automaatista sekä pääsee ensimmäiseksi ostajaksi`. Huhumylly oli valmis. Koko katu kuhisi. Kamppanja aloitettiin ennen kuin lima saatikka automaatti olivat edes valmiit. Pojat tyhjensivät säästöpossut ja lähtivät nopeasti pyöräilemään rauta-kauppaan. Sieltä he ostivat saranoita ja jotain pieniä tarvikkeita automaattiin. Lima-automaatti valmistui parissa päivässä ja loppu viimeistelyyn lapset ottivat mukaan naapurin isän, koska yksi sarana oli hankala asentaa. Automaatissa oli vipu, mitä vetämällä, yksittäinen limaklöntti lähti vierimään alas automaatin laatikkoon. Toki automaatissa oli kolikkokolo ja sisällä laatikko rahoille. Puisen automaatin laudat löytyi pihasta, mutta pienet hienoudet pojat maksoivat itse.

Sitten oli liman vuoro. Lima valmistui samana päivänä kun automaatti. Siihen pojat ostivat liimaa, saippuaa ja muovailuvahaa kaupasta omilla säästöillään. Saippua taisi kuitenkin loppua kesken ja minun Fairy ja saippua kelpasivat jatkoksi.

Markkinointikamppanjasta kolmantena päivänä kaikki oli valmista. Salaiset huhupuheet olivat levinneet naapuruston lapsille ja lima-automaatin eteen kertyi jono. Kohta saa ostaa limaa. Ensimmäisenä oli jonottamssa arvonnan voittaja (hän sai yhden vedon puoleen hintaan eli 0,5 e hintaan). 

Koska lapsia oli vaan vähän yli 10 ja limaklönttejä oli tehty yli 20 kpl. Ihan viimeiset klöntit myytiin aikuisille tai lapsille alennuksella.

Poikien oma sijoitettu pääoma oli noin 8 euroa ja myynnin tulos oli muistaakseni noin 15 euroa. Pojat olivat tyytyväisiä tulokseen. Hauskaa hupia, mainetta naapurustossa ja vielä tuottoa 7 euroa. (Myyntitulot ja alkupääoman pojat sijoittivat karkkiin, jota möivät hyvällä voitolla ja pienemmällä työmäärällä seuraavina päivinä naapuruston lapsille. Myyntiin otettiin myös meiltä ilmaiseksi mehua/makkaraa, jotka myytiin kovaan hintaan ja rahan tuloa ei voinnut estää...)

Minäkin kävin jonottamassa toki lima-automaalista maksullisen limaklöntin, vaikka heti kun sain tuorekelmuun käärityn limapallon käsiini, kielsin kaikkia lapsiani tuomasta limaa sisälle tai edes terassille. Vasta sitten tajusin mennä katsomaan meidän kodinhoitohuoneen, missä lima oli tehty....

Nyt naurattaa, mutta siinä liimaa ja limaa kalusteista ja ovenrivoista pestessä ei oikein naurattanut. Mutta yrittäjyyteen kannattaa kyllä kannustaa lapsia...

*
Sano kyllä tuotoille, ei kuluille. Aloita kuukausisäästäminen ilman ostokuluja.
*

Lue lisää... "Miten opetan lapsiani käyttämään rahaa?"

Myydä vai omistaa itse (ja saada tuotto itselle)?

Olen miettinyt paritalon valmistumisen jälkeistä aikaa. Yritätkö myydä asuntoja vai omistaisinko asunnot itse? 

Paritaloprojektin vuokraoikeuden kirjaututin maanmittauslaitokseen noin kuukausi sitten. Sain viikko sitten rakennuslupakuvat. Tein rakennuslupahakemuksen netissä ja vein paperikuvanipun rakennusvalvontaan. Homma selvä. Toivotaan. Homma näytti menevän kuin itsestään, mutta sitten tyssäsi. Eilen vein maanmittauslaitokselle eritysoikeuskirjaus hakemuksen hallinnanjakosopimuksen rekisteröintiin. Liitteenä oli tekemäni hallinnanjakosopimus. Lisäksi hain kiinnityksiä molemmille asunnoille a 100.000 euroa+100.000 euroa/ asunto. Hakemuksen olisi voinut tehdä myös netin kautta, mutta minulla oli pari kysymystä, niin halusin viedä hakemukset itse. Lisäksi aamusta soitin maanmittauslaitoksen palvelevaan puhelimeen, joka oli ihan asiallinen (vaikka kysymykseen vastaus jäin hiukan vajaaksi). Maanmittauslaitoksen palvelussa sanottiin, että kyseiset hakemukset voi jättää ja kaikki on kunnossa. No ei mennyt sitten ihan putkeen kuitenkaan. Kolmen tunnin päästä sain puhelun maanmittauslaitoksen kirjaajalta, joka kertoi, että en voi tehdä hallinnanjakosopimusta itseni kanssa.  Eli olin tehnyt turhaan hakemukset ja hallinnanjakosopimuksen tässä vaiheessa. No, aina oppii!

Korjasin asian ottamalla kyseiset hakemuksen pois ja hain kiinnityksiä vuokraoikeuteen. Hakeminen kesti maks 5 minuuttia netin kautta. Uutuutta oli sähköinen panttikirja. Nyt minulla on siis kiinnitykset erikseen pelkäksi rakennusajaksi ja jos haluan myydä toisen tai molemmat asunnot valmistumisen jälkeen haen näiden kiinnitysten purkua ja hallinnanjakosopimuksen mukaisille paritalolle omia kiinnityksiä. 

Alan vahvasti kääntyä siihen, että yritän myydä toisen asunnon heti valmistumisen jälkeen, noin puoli vuotta valmistumisen jälkeen. Minulla on jo vuokralaiset sovittu asuntoihin puoleksi vuodeksi heti valmistumisen jälkeen. Heti kun asunnot ovat valmiit laitan ne myyntiin ja vapautuminen on noin puolen vuoden päästä myynnin aloituksesta. Hintoja olen alkanut jo taas alueella haarukoimaan, mutta ne ovat nyt ihan pilvissä jostain syystä, niin en ole osannut oikein hinnoitella päässäni asuntoa. Lähinnä mietin, että paljonko voittoa minun pitäisi tehdä että myyminen kannattaa? 30000 euroa per asunto kovempi myyntihinta (kuin minulle syntyneet kustannukset) tuntuu olevan nyt markkinoilla alas alakanttiin. Mutta minusta tuntuu, että minun kannattaa myydä jos saisin noinkin hyvän tuoton vaivan palkkana. Laskelmat jatkukoon.




* Nordnet.fi: Päätä itse rahoistasi, säästä ja sijoita ilman ylimääräisiä kuluja! *

Lue lisää... "Myydä vai omistaa itse (ja saada tuotto itselle)?"

Hinnanmääritys ja omatoimi myynti (sijoitusasunto)

Sijoitusasunnon hinnanmääritys ja omatoimi myynti. Oletko myymässä asuntoa itse? Miten määrität sen hinnan? Onko myynti helppoa? Olen valmistelemassa kesän kynnyksellä myyntiin yhtä asuinhuoneistoa. Kyseessä on keskusta yksiö. 

Uskon, että asunto on helppo myydä. Toki myyn vain, jos saan asunnosta kunnon hinnan. Myyntipakkoa minulla ei ole, mutta hajautuksen kannalta olen laskenut, että voisin haluta pääomaa osakesijoituksiin. Sijoitussuunnitelman päivitys, johon tämä myynti liittyy, löytyy täältä.

MYYNTI-ILMOITUS

Laitan myynti-ilmoituksen kuukauden tai parin kuukauden päästä julkiseksi. Opiskelijat saavat kesäkuun lopulla tietää opiskelupaikkansa, niin meinasin kokeilla ajoituksena tuota myyntiajankohtaa. Vaihtoehtoina minulla ovat maksulliset ilmoituskanavat Etuovi.com tai Oikotie.fi ja ilmainen ilmoituskanava www.tori.fi. Ilmoitus noihin yllä oleviin kanaviin on todella helppo.
Olen jo ottanut asunnosta myyntikuvat. Olen jo valmistanut asunnosta ns. myyntikansion (sekä fyysisen että sähköpostinliitteenä lähettävän). Myyntikansio sisältää

-          myyntiesite

-          yhtiöjärjestys

-          yhtiön talousluvut, TASEKIRJA, joka sisältää toimintakertomuksen 2014, tilinpäätöksen 2014 (tase, tuloslaskelma, liitteet), tilinpäätöksen allekirjoitukset ja tilinpäätöksen merkinnät)

-          isännöitsijä todistuksen pyydän vasta kun myynti on toteutumassa (nyt käytän vanhaa koska tiedän että muutoksia ei ole tullut ja kerron että ennen myyntiä on käytössä alle 2 kk vanha isännöitsijätodistus, johon ei ole tullut muutoksia)

-          asunto-osakeyhtiön kuntoarvio (sis. remonttien hinta-arviot)

MYYNTIHINTA

Tämän asunnon meinasin hinnoitella vuokratuottoprosentista. Asunto sijaitsee ydin keskustassa, kaupungin parhaalla paikalla. Ja ainakin vuokralaisiani on jo pelkkä rakennuksen ulkonäkö ihastuttanut. Rakennus on alkuperäiskunnossa ja se on rakennettu 1960-luvun alussa. Remontteja ei ole tehty. Eli esim. putkiremontti on tulossa.
Asunnon vuokra on ollut kalustetulla asunnolla noin 540 e/kk (yhden kesän 2kk 460 e/kk, kalleimmillaan 570 e/kk, nyt 540 euroa).

Vuokralainen on irtisanoutunut niin, että myyn asunnon tyhjänä ja asunto on vapaa 1.7. tai vaihtoehtoisesti 1.8.

Olen seurannut muita vastaavien hintoja ja nyt on myynnissä 60-luvun pikkuyksiö 66000 e hintaan (putkiremontti tulossa).

Laskin, että myyn asunnon omissa laskelmissa 7,9% vuokratuotto odotuksella eli
keskivuokra 540 e kk
hoitovastike 108 e kk
tuotto 432 e kk eli 5184 e vuodessa.
7,9 % vuokratuotolla hinnaksi tulee 65620 euroa (vuosituotto 5184 e x 100 / tuottoprosentti 7,9 % = 65620 euroa).

Lasken asian vielä toisella tavalla, niin tulen samalla tarkelaskemaan kohteen.
Hinta                                              65620 euroa
Varainsiirtovero 2% n.              1310 euroa (65620 x 0,02)
Kalusteet                                       500 euroa
Putkiremonttivaraus                19250 euroa
(700 e /m2 x 27,5 m2)

YHTEENSÄ                                     86680 euroa

Varainsiirtoveron ja putkiremonttivarauksen jälkeen tuottoprosentti on 6,0 % (vuosituotto 5184 e / kokonaishinta 86680 e). Minulla on asunto-osakeyhtiötä kuntoraportti, jossa on arvioitu tämän asunnon tulevat remontit, siinä arvio on noin 12300 euroa tämän asunnon osalta eli tuo 700 m2 putkiremonttivaraus on ainakin riittävä.

Myynnissä nuo luvut ovat sijoittajalle ihan hyvät. Uskon että saan kiinnostuneita ostajakandidaatteja. Mutta koska markkinoilla on vastaava myynnissä hintaan 66000 euroa, niin laitan tämän asunnon hinnaksi hitusen alle 65000 euroa. Siinä hinnassakin on vielä hitusen tinkimävaraa.

KAUPPAKIRJA

Olen käyttänyt valmiita kirjakaupassa myytäviä kauppakirjapohjia (myös netissä myynnissä valmiita pohjia) sekä asunto-osakkeiden että kiinteistöjen myyntiin. Ne ovat ihan hyvä. Olen myös kokenut, että jos olen myynyt maksullisessa kanavassa asuntoa esim. etuovi niin sieltä saan suoraan printattua kauppakirjan pohjan. Todella yksinkertaista. Sitten olen alustavasti kirjoittanut kauppakirjan ja antanut sen ostajakandidaatille luettavaksi. Toiminut moitteettomasti ja helposti. 

Nyt vaan odottamaan kuukausi tai pari, että laitan ilmoituksen. Seuraan kuitenkin jo nyt ’halutaan ostaa’ -ilmoituksia. Lisäksi teen muistiinpanoja nyt olevista ja tulevista pikkuyksiömyynneistä.

Oletko sinä myynyt itse asunnon tai kiinteistön? Minusta asunto-osakkeen myynti on helppoa ja kivaa eli haluan myydä asunnon itse. Entä sinä?

Lue lisää... "Hinnanmääritys ja omatoimi myynti (sijoitusasunto)"