Vuokranantajan loma alkaa

Vuokranantajan loma alkaa.

Toukokuun vaihteessa eli eilen vaihtui asukkaat viidestä vuokra-asunnosta. Tai no yhteen asukas muuttaa tänään ja toiseen vielä parin päivän päästä.

Minulla alkaa loma. Siihen hyvän alkuspurtin tuokin opettajien lakko. Mitähän lasten kanssa keksittäisiin kotona.

Minulla vaihtuu hyvin usein asukkaat juurikin niin että syksyllä sisään asuntoihin muuttavat opiskelijat irtisanovat asuntonsa joko niin että vuokrasuhde päättyy toukokuussa tai kesäkuun alussa. Kesäksi otan asuntoihin kesätyöntekijöitä vuokralaisiksi. Ja asunnot ovat taas syksyllä valmiita opiskelijoiden tuloon.

Suurin osa kyseisistä asunnoista on kalustettuja. Kalustamattomissa asunnoissa vuokrasuhteet ovat paljon pidempiä. Toisaalta minun tällä hetkellä pitkäaikaisin vuokralainen on asunut kalustetussa asunnossa noin kohta neljä vuotta. 

Kesällä on irtisanoutumassa yksi asunto, kun vuokralainen ilmoitti jo ennakkoon että etsii elämäntilanteen muutoksen takia uutta asuntoa.

Tykkään ennakoidusta elämästä. Nyt saan lomalla rauhassa aikas pitkään...

Ota seurantaan myös 

Blogi https://puolimiljoonaapaaomaa.blogspot.com/ 

Youtube https://www.youtube.com/channel/UC84AgT_R1AP28WKBfnneIFw

Instagram @puolimiljoonaapaaomaa

Kiinnostaako yhteystyö? Laita sähköpostia puolimiljoonaa.paaomaa@gmail.com

Mainostajille https://www.youtube.com/watch?v=JoCe27YB5hI

 

 

* Turvallinen testivoittaja. OK Moneyn pikalaina 50-2100 € tutkimusten paras. Hae linkistä! *

Lue lisää... "Vuokranantajan loma alkaa"

Miten minusta tuli asuntosijoittaja?

Miten minusta tuli asuntosijoittaja? 

Ennen vuokranantajaksi ryhtymistä olin omistanut Helsingistä yhden kaksion ja pääkaupunkiseudulta puolikkaan omakotitalon. En osanut sijoittaa, mutta osasin säästää. Säästin kaikki ylimääräiset palkat ja lyhensin niillä oman asunnon asuntolainaa. Tämäkin lisäksi ihan kivasti oman pääoman kasvua.

Irtauduin väliaikaisesti pääkaupunkiseudun työelämästä, kun sain esikoiseni ja halusin opiskella lapsen hoitovapaan aikana. Ostin kolmannen asunnon Lapista opiskeluasunnoksi perheelleni. Asunto oli mielestäni ihana, kaunis ja viihtuisä. Viihtyisyyttä lisäsi naapurusto. Rakastuin asuntoon ja sen aikaiseen elämän tyyliin, kiirettömään lapsi-opiskeluarkeen. 

Hoitovapaan jälkeen palasin takaisin etelään. Oli ihan selvää, että en halua myydä Lapin asuntoa, koska haaveilin, että pääsen siihen itse vielä asumaan. Minusta tuli vuokranantaja. Kopion muilta vuokran, vuokrailmoituksen ja ostin kirjakaupasta vuokrasopimuspohjan. Vuosi oli 2009. Vuokraaminen sujui mutkitta.

Palasin haaveen perässä Lappiin ja asuin vielä vähän aikaa kyseisessä kolmiossa, mutta sitten itsellinen perheeni ei enää mahtunut asuntoon. Päätin rakennuttaa omakotitalon perheelleni. Kolmio meni taas vuokralla.

Olin tässä välissä jo kiinnostunut, hyvien alkukokemusteni takia, asuntosijoittamisesta. Ymmärsin, että kun ostan omalla pääomalla asunnon, se tuottaa minulle vuokratuottoa joka kuukausi. Velkavipu oli minulle vielä vieras käsite. Tutustuin siihen. Ostin niihin aikoihin ennakkomarkkinoinnissa olleen uuden sijoitusasunnon. Tutustuin uuden asunnon yhtiölainaan (velkavipu). Samaan aikaan, ennen edellisen sijoitusasunnon valmistumista ostin myös vanhan sijoitusasunnon, johon sain bulletlainan, oman pääoman ollessa alhainen, jolloin velkavipu oli korkea 80%. Bulletlainassa laina-aikana maksetaan vaan korkoja ja bullet laina maksetaan takaisin kertalyhennyksenä. Bulletlaina on ollut minulle hirmuisen tuottoisa.  Se avasi velkavivun olemusta lisää. 

Kokeilin asuntojen vuokraamista kalustettuna. En muista mistä idea lähti, mutta päätin vaan, että kalustan asunnon, kun se vapautui jonkun vuokralaisen jälkeen. Kalustaminen lisäsi kohteiden vuokratuottoa ja toi vuokraukseen joustoa lisää. 

Minulla asuntosijoittaminen lähti siis käyntiin vähitellen. Sijoittaminen oli minulle melkeinpä täysin vierasta. Tunsin yhden entisen työkaverin, jolla oli sijoitusasuntoja. Hän auttoi minua aina silloin tällöin kokonaisuuden hahmottamisessa. Lisäksi kokeilin ensin omalla pääomalla sijoittamista ja sitten lisäsin sijoittamiseen velkavivun. Velkavipu peloittaa minua vieläkin. Siksi velkavipuni on hillitty, alle 40 %. Tein paljon laskelmia. Käytännössä huomasin, että laskelmat eivät pitäneet paikkaansa, koska tein ne turvallisuushakuisesti. Tuotto olikin aina parempi, kuin olin laskelmissa ennakoinut. Koin ja koen vieläkin että en halua ottaa suurta riskiä. Otan mielummin vähemmän tuottoa, koska en uskalla ottaa velkavivulla suurta riskiä.

Miten sinulla asuntosijoittaminen lähti käyntiin? 

Ota seurantaan myös 

Blogi https://puolimiljoonaapaaomaa.blogspot.com/ 

Youtube https://www.youtube.com/channel/UC84AgT_R1AP28WKBfnneIFw

Instagram @puolimiljoonaapaaomaa Kiinnostaako yhteystyö? Laita sähköpostia puolimiljoonaa.paaomaa@gmail.com Mainostajille https://www.youtube.com/watch?v=JoCe27YB5hI

 

 

* Turvallinen testivoittaja. OK Moneyn pikalaina 50-2100 € tutkimusten paras. Hae linkistä! *

Lue lisää... "Miten minusta tuli asuntosijoittaja?"

Eka tyhjä kuukausi. Vuokratuloa 0 euroa!

Minulla taitaa olla asunto kokonaisen kuukauden tyhjillään ensimmäistä kertaa. Yhden keskusta asunnon vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen hyvissä ajoin, niin että asunto olisi vapaa toukokuun alusta alkaen. Tein heti vuokrailmoituksen, mutta kappas, nyt on jo toukokuu puolessa välissä ja minulla ei ole asuntoon vuokralaista tälle kuulle. Joudun ensimmäistä kertaa tilanteeseen, että asunto on tyhjillään (ilman vuokran maksajaa) kokonaisen kuukauden. Vuorkalaisen sain pilkkahintaan kesäkuulle ja heinäkuun puoliväliin. Luottotiedottomia olisi ollut asuntoon tulossa, mutta pidin kyseisen asunnon kohdalla kriteerinä luottotietojen kunnossa olemisen. Olisin joustanut jopa lemmikeissä. Kriteerit täyttävää vuokralaista ei toukokuulle löytynyt, joten otin ns. välivuokralaisen (kesäkuusta heinäkuun puoliväliin). Sitten alkaa jo syksyn sesonki lähestyä, kun juhannuksen jälkeen on jo ilmoitettu opiskelupaikkojen saaminen.

Miltä tuntuu seisottaa asunto tyhjillään? Ilman vuokratuottoa? Kauheaa? En oikeastaan ole huomannut eroa ollenkaan. Ehkä mietin ensin, että olisi pitänyt olla aktiivisempi vuokralaisen etsinnässä. Nyt ajatus, että saan asunnon syksyn uusille opiskelijoille vuokrasesonkiin, kuullostaa jo loistavalta. Lisäksi saan kesältä jotain tuottoa asunnolla (1,5 kk vuokrattu).

(Editoitu 20.5.2019 sain sittenkin asuntoon loppu toukokuuksi vuokratuottoa 256 euroa... onhan sekin jo jotain)

*

Interhome - Lomataloja ja -huoneistoja jo 50 vuotta

Lue lisää... "Eka tyhjä kuukausi. Vuokratuloa 0 euroa!"

Sijoitusasuntolainan kilpailutus: Marginaali puolittui!

Minulla on ollut yksi laina tosi kallis. Laina oli tietenkin isoin laina mikä minulla on. Kun neuvottelin sijoituslainaa vuosi pari sitten olisin saanut lainakokonaisuuden toisesta pankista samaan hintaan, kuin silloisesta pankista Nordeasta. Koska hinta oli sama (kaikkien lainojen osalta kokonaisuutena), päätin jäädä silloiseen pankkiini. Tästä saldona (koska minulla oli lainoja pienillä esim 0,335% marginaaleilla) tälle uudelle lainalle tuli hurjan korkea marginaali, 2%.

No yhden lainan korkea marginaali on ärsyttänyt silmään jo pitkään. 

Sain viikko sitten nettipankin kautta laitettua viestin pankkiini, että pankkikuluni ovat aivan liian korkeat ja yksi laina on aivan liian kallis. Ja toivon, että Nordean tarjous kyseisestä lainasta on paras, eikä minun tarvitse vaihtaa pankkia. Aikaa viestin kirjoittamiseen meni noin 20 minuuttia. Halusin viestissä marginaalia alemmas, halusin lainaan 10 % lyhennysjouston, lisäksi halusin lainanlyhennyksen muutettavaksi tasalyhenteisestä kiinteä tasaerä lainaksi ja eräsummaakin pudotin hiukan. Kirjoitin myös, että en ole valmis maksamaan muutoksesta mitään muutoskuluja. 

Kerroin myös pankille, että minulla on tarkoitus lyhentää kyseistä lainaa könttänä noin maaliskuussa 25.000-40.000 euroa. Ajattelin että tämä voisi laskea marginaalia. 

Henkilökohtainen pankkineuvojani pyysi sähköpostilla joitain taloustietojen päivityksiä, jotka toimitin sähköpostin liitteenä, räpsästyäni tiedoista kuusi kuvaa liitteeksi (aikaa meni noin 5 minuuttia).

Lisäksi pankkineuvojani soitti minulle ennalta ilmoitettuun aikaan ja kertasimme talouttani viisi minuuttia (tai ehkä minä kerroin, miten talouteni oli mennyt vuodessa todella paljon eteenpäin). Yllätykseksi hän sanoi heti, että voi tarjota marginaaliksi 1%, lisäksi muutkin ehtoni sopivat, paitsi että muutoshinnasta hän ei voi joustaa, vaan muutoskuluja tulee 200 euroa. Neuvotteluissa selvisi myös että sillä lyhennänkö maaliskuussa lainaa vai en ei ole mitään vaikutusta marginaaliin.

Minusta diili oli ihan hyvä. Hyväksyin tarjouksen heittäen. Ja heti seuraavaksi minä harmittelin päässäni, miksi en tehnyt tätä jo aiemmin. Tein vuosittaista säästöä puolen tunnin hommalla vähän alle 1200 euroa. Kyllä kannatti! Mietin myös, että pitäisikö ostaa jo lisää Nordean osakkeita!

(Minulla on kyllä vielä yksi kallis sijoituslaina. Sen marginaali on 1,8. %. Aivan liian kallis. Mutta se on 10 vuoden bulletlaina, ja vaan puolet tuosta nyt neuvotellusta lainasta, siksi en koskenut siihen. Minulla lainat muodostavat kokonaisuuden ja ainoa mikä siitä olisi ollut helppo irroittaa esim toiseen pankkiin oli juurikin tuo nyt kilpailuttamani laina.)

Seuraavaksi minun on pakko kilpailuttaa lasten puhelinliittymät. Nyt hinta on ihan pilvissä...

*Lue lisää ja aloita lapselle säästäminen

Lue lisää... "Sijoitusasuntolainan kilpailutus: Marginaali puolittui!"

Syksyn talous perus kovassa tasossa!

Tiedättekö sen tunteen, kun kaikki on juuri niin kuin pitääkin? Kiikutin tänään kuopusta leikkipuiston kiikussa. `Kovempaa, kovempaa, kovempaa`. `Jalat suoraan, jalat koukkuun, jalat suoraan, jalat koukkuun...`. Aurinko paistoi ja oli kiva kirpakka syksyinen sää.

Tyttäreni nauroi.

Ostin pari viikkoa sitten pari uutta keskustakoppia. Niihin pääsi muuttamaan viikko sitten. Toiseen tein vuokrasopimuksen heti. Tänään toisen asunnon näytössä vuokralainen ilmoitti, että ottaa asunnon (sopimus kyllä vielä allekirjoittamatta). Tuotto näin aluksi 6,8 %. Uusille kämpille se on loistava, toki syksy sesonkiaika vaikutti.

Yhdestä keskusta ulkopuolisesta pikkukopista saan samaan aikaa kahta vuokraa. Edellinen määräaikainen vuokrasopimus oli voimassa elokuun loppuun, mutta tytön puoli vuotta kestänyt työharjoittelu päättyikin jo alkukuusta ja he halusivat luovuttaa avaimet jo elokuun alusta (tai he halusivat ehkä enemmänkin saada takuuvuokran vapaaksi). Olin tehnyt asuntoon jo uuden vuokralaisen kanssa vuokrasopimuksen syyskuun alusta hyvissä ajoin kesällä. Pistin viestiä uudelle vuokralaiselle, että muistinko oikein, että hänellä oli jo ennen syyskuuta asuntotarve. Kerroin, että asunto olikin jo vapaa. Kannattaa aina jututtaa hiukan vuokralaisia. Todellakin hänen työsuhde alkoi jo puolessa välissä elokuuta. Hän sanoi, että voisi alkaa maksaa vuokraa 10.8 alkaen. Yli 100 % vuokrausprosentti, onko se mahdollista?

Vai yksi asunto on tyhjillään, mutta siihenkin edellinen vuokralainen maksoi vuokria syyskuun puoliväliin asti (meillä oli sovittu minimissään puolen vuoden vuokrasuhde, mutta heidän perheellään muuttui suunnitelma ja he maksavat sopimuksen mukaisesti syyskuun loppuun vuokraa. Minä joustin ja kerroin että minusta sopimussakko on ok, jos he maksavat syyskuulta vain puolikkaan vuokran, koska he luovuttivat avaimet jo aikaa sitten). Asuntoon löytyi jo vuokralainen joka vuokraisi asunnon 1.10. alkaen. Yritän vielä josko löytäisin siihen vuokralaisen jo syyskuun alusta.

Olin miettinyt syksyn alkua paljon, koska minun lapsista kaksi aloitti koulutien ekaluokkalaisena. Neljä lasta koulussa. Minulla oli visio, miten koulun alku menee ja se on kyllä mennyt huimasti vielä paremmin. Ekaluokkalaiset tykkävät koulusta. Kaikilla on kivat opet, kivoja luokkakavereita ja mukavat koulumatka pyörällä. Koulun jälkeinen perusarki kavereineen pyörii myös hyvin.

Varasin kolmen viikon päähän kylpyläviikon kivalla huoneistolla näin loistavasti alkaneen syksyn alun kunniaksi (ja kyllä ollaan oltu liikaakin kylpylälomilla, mutta ne vaan toimivat hyvin ja aktiiviset lapset kiittavät). Naurattaa vähän, kun huoneisto on sisustettu Stress Free Area® -hyvinvointikonseptin mukaisesti. Niinköhän siellä on stressivapaata tällä porukalla. No ainakin terassilta pääsee kalastamaan. Minulle on terassilla grilli. Ja kylpylä on ihan vieressä.

Mikään ei voisi olla paremmin.

(Tai no, yksi lapseni lensi pyörän tangon yli eilen kalareisulla ja hammas teki suussa aika ison haavan ja toinen puoli leukaa turposi. Kun päästiin kipuitkusta niin poika hoksasi tietty, että huomenna on koulukuvaus. Minä lohdutin lastani, että ei sitä huulta huomaa kukaan (huuli ja puoli leukaa on lievästi sanottuna turvonnut ja jyrän alle jäänyt) ja kerroin, että kuvaajat ovat tosi ammattilaisia. Muistan nähneeni koulukuvia lapsista, jotka katsovat sivuttain kameraan. Ennen olen ihmetellyt. Nyt en enää ihmettele!)

*
*Kokeile säästölaskuria Sijoittamalla voit vaurastua nopeammin kuin uskoitkaan. Säästä kuukausittain tai jätä kertasumma kasvamaan. Katso säästölaskurimme avulla, kuinka nopeasti se voi sujua.

Lue lisää... "Syksyn talous perus kovassa tasossa!"

Asuntosijoittamisen ydinajatus

Asuntosijoittamisen ydinajatus

Kirjoitin tuonne yhteen kommentin jo asuntosijoittamisen ydinajatuksen laskelman varjossa. Teen siitä ihan oman tekstin, niin silloin mahdollisimman moni voi lukea sen helposti. 

Asuntosijoittaminen ja sen ydinajatus alkoi aikanaan selvitä minulle laskelmien perusteella. Jos joku olisi sen kertonut niin en silti olisi sitä ymmärtänyt. Asian voi kertoa näin 'ostat asunnon velkavivulla ja vuokralainen maksaa sinulle vuokraa ja tällä vuokralla maksat lainaa pois ja lopulta asunto on velattomasti sinun'. Helppoa, mutta en silti ymmärtänyt. 

Sitten tein laskemia ja ymmärsin.

Alla on yksi laskelma. Tämä ei ole mikään äärimmilleen viritetty laskema esim tuoton suhteen. Tuoton saat paremmaksi, kun ostat halvemmalla, saat parempi kuntoisen (lue putkiremontti kauempana) asunnon ja saat vuokraa enemmän.

Mutta jos kaikki ovat arviota niin tässä ihan hyvä perusarvio (ei pääkaupunkiseudulta).

Osta 60 % - 70% velkavivulla esim keskusta yksiö (hinta 70000 e), omaan pääomaa 24000 euroa ja pankista lainaa 46000 euroa (2,5% korolla 10 vuotta laina-aika, lyhennys on 434 euroa kuukaudessa) eli velkavipu 66%. Vuokraa asunto esim hintaan 560 e kk ja yhtiövastike on varmaan noin 120 e ja lainaa maksat korkojen kanssa pois 434 euroa kk, 10 vuoden aikana joudut upottamaan joka kuukausi tuohon 6 euroa omaa rahaa (tai ota laina-ajaksi 10 vuotta ja 1 kk, niin ei tarvita omaa rahaa). Ja kymmen vuoden päästä sinulla on tuo asunto kokonaan velattomana oma. Eli tuottona olisit saanut kymmeneen vuoteen tuon pankkilainan verran eli 46000 euroa. 

Minusta se on ihan hyvä summa tuottoa suhteessa riskiin, joka on esim. tyhjät kuukaudet tai suhteessa työhön (esim. etsittävä joka vuosi uusi vuokralainen eli aikaa menee 1 päivä per vuosi). 

Sitä parempi diili, mitä edullisemmin asunnon saat (ja mitä uudempi asunto on) ja mitä kovemman vuokran saat.

  *Ansaitset loman - Booking.com

Lue lisää... "Asuntosijoittamisen ydinajatus"

Vuokranantajan painajaisvuokralainen?

Vuokranantajan painajaisvuokralainen?

Vuokraan yhtä asunto kalustettuna tai ilman. Asunto on hyvällä sijainnilla, joten se on ollut helppo vuokrata. Nyt syksyn opiskelijarallin jälkimainingeissa asunto on ollut erikoisen helppo vuokrata. Asunnossa on ollut kalusteet pari-kolme vuotta, koska kaikki edelliset vuokralaiset ovat halunneet vuokrata sen kalusteilla. 

Vuokralaiseksi valikoitui vieraspaikkakuntalainen, luottotiedot omaava, liikunta-alan opinnot aloittava opiskelija. Tarjoan kaikille aina asunnon näyttöä. Joskus on ollut myös kiireisiä vuokralaisia, jotka ovat heti ensi yhteydenottolomakkeella ilmoittaneet että ottavat asunnon ilman näyttöä. Silti suosittelen näyttöä, koska se on molempien etu, että vuokrattavan tuotteen laadusta on samanlaatuinen käsitys.

Tämä asunnon vuokralainen ilmoitti, että ei pääse asuntoa katsomaan. Kysyin olisiko joku tuttu joka voisi tulla paikalle näyttöön. Paikkakunnalla ei ollut tuttuja. Vuokralainen halusi tehdä vuokrasopimuksen näkemättä asuntoa. Vuokralainen oli kuitenkin vuokralaiskandidaateista kilteimmän oloinen (luottotiedot kunnossa, 30 v, ei tupakoi, ja kiltti opinainekin), joten minun kannatti vuokrata hänelle.

Vuokrasopimuksen ensimmäisenä päivänä sain todella kiukkuisen puhelun vuokralaisen äidiltä. Sain kuulla kunniani. Asunto oli likainen. Äiti oli joutunut konttaamaan lattian ja likaa oli ollut paljon. Sohvassa ei voinnut istua kun se oli niin saastainen. Asunnosta puuttui silitysrauta, lauta ja siivoustuotteet. Vain tiskiaine löytyi. Olin kuulemma huiputtanut hänen tytärtään vuokrasopimuksen teossa enkä ollut suostunut näyttämään asuntoa. Kaikkea muutakin viilunkia olin myös ennättänyt tehdä (avaimen luovutus kiireellä kirjaston edessä, vaikka soitin että sopiiko tapaaminen asunnolla, tytär oli juuri lukemassa ja halusi avaimen siihen oven eteen). Olin kuulemma jotenkin salaperäinen. Lopulta puhelu kääntyi siihen, että minulla on jopa niin ärsyttävä ääni, että vuokralaisen äitikin jopa kiukustuu siinä puhelussa (voin kertoa, että oli kiukustunut jo heti ensi sekuntista lähtien). Lopuksi vuokralaisen äiti irtisanoi vuokrasopimuksen. 

Tämä oli vihaisin puhelu ikinä.

Itse sanoin, että oikean irtisanomisen voi tehdä kirjallisesti esim sähköpostiviestillä. Minulle ilmoitettiin että irtisanominen kyllä tehdään. Asia selvä. 

Joitain ristiriitoja minulla on ollut ennenkin, mutta hyvin vähän. Ainakin kahdesti muistan saaneeni puhelun likaisesta asunnosta. Jossa esim miespuoliset vuokralaiset ovat jättäneet asunnon yleissiistiksi (ainakin minusta ihan perussiisti), mutta yleensä naispuolinen seuraava vuokralainen on soittanut siivonneensa asuntoa seuraavan päivän. Asia on ratkennut helpolla joiden kymppejen vuokranalennuksella. Muita ongelmia en taida oikeastaan muistaakaan. Pari kertaa olen saannut viesti jostain rikkinäisestä oven kahvasta tai pikkutuotteesta, johon olen kertonut, että maksan tuotteen kuittia vastaan mielellään. Yhtään kuittia en kyllä taida muistaa lopulta nähneeni tai maksaneeni.

On noita ristiriitoja varmaan kymmeneen vuoteen mahtunut, en vaan muista niitä.

Aloin miettiä, että ehkä tämä vuokraustoiminta ei sovi kaikille. Todella helposti mielensä pahoittavat ihmiset kyllä lyödään lyttyyn. Jos tuuri käy. Itseäni ei tällaiset puhelut haittaa. Olen palveluammatissa eli kestän kyllä kritiikin. Varsinkin kun sohva oli varmaan kärsinyt edellisellä vuokralaisella. Olin saanut siitä hyvän korvauksen vuokran muodossa. 

Soitin seuraavana aamuna suoraan vuokralaiselle ja ehdotin, että josko ostaisin uuden sohvan siihen, niin se olisi hänestäkin ihan hyvä ratkaisu. Ja annoin pari kymmentä euroa vuokranalennusta siivousvaivasta. Vuokralainen oli tosi kiva ja asia hoidettiin muitta mutkitta kuntoon. Loppu hyvin, kaikki hyvin. 

Lue lisää... "Vuokranantajan painajaisvuokralainen?"

Kannattaako lypsävä lehmä myydä?

Kannattaako lypsävä lehmä myydä?

Minulla on yksi kiinteistö, josta olen saanut vuokratuloa 23000 euroa per vuosi noin parin vuoden ajan. Menoja kiinteistöstä on ollut vähän alle 6000 euroa vuodessa. Eli tulos on ollut 17000 e per vuosi. Tulos tulee kausiluontoisesti eli saan sen vuokrattua yhden yrityksen kausiluotoiseksi asunnoksi ja 'tuotantotilaksi' noin 3-4 kk ajaksi. Tietystä syystä yritys voi käyttää vain tuota kyseistä eli heillä on intressi vuokrata juuri tuo kyseinen kiinteistö (lähellä toisia heidän toimitiloja ja muutama muu juttu mikä tekee kiinteistön juuri heille tarpeelliseksi). 9 kk ajan voin toki tehdä tuolla kiinteistöllä mitä vaan. Toki minun kannattaisi saada myös tuo 9 kk vuokrattua, mutta vielä en ole onnistunut. Kiinteistön normaalivuokra olisi lienee kokoaikaisesta vuokrauksessa alle tuon kausiluontoisesti vuokrauksen. Ehkä 1100 e kk eli 13200 euroa vuodessa tuottoa.


Kiinteistön hinta on ollut minulle 205000 euroa kun sen rakennutin valmiiksi (itse pistin vain nimen paperiin). Eli vuokratuottoni on ollut 8,3 % (17000/205000 euroa). Minusta ihan hyvä kun tuota lisäpotentiaalia löytyy (lisävuokraus) ja kiinteistön rakennuskanta on melko uutta eli ei vaadi varautumaan tuleviin korjauksiin. Nettovuokratuotoksi tulee poistojen ansiosta 7,3 % eli sekin on hyvä. Lisäksi tuo rakennus on pankkilainoitettu silloin kun marginaalit oli alhaalla eli sen lainan marginaali on alhaalla. Kuussa korkokulut ovat liikkuneet muistaakseni 50-70 euron kieppeillä. Velkavipu 50/50.

Olen joskus laskenut, että jos saan tuosta 225000 euroa niin myyn sen pois ja rakennan uuden. Uusi on kuitenkin uusi ja rakennusten hinnat ovat hieman tippuneet rakennutettuna eli saan ainakin tuohon samaan hintaan uuden ellen jopa halvemmalla. Uskon että saan vastaava tehtyä samaan hintaan kuin edellinen ja siihen hintaan on huomioitu tulonmenetys rakennusaikana ja rahoitus rakennusaikana.

Mietin että kannattaisiko sittenkin kokeilla myyntiä 240000 hintaan. Eli vaikka olen päättänyt, että lypsävää kehityskelpoista kiinteistöä en myy. Mutta myisinkö sen kuitenkin, jos saisin siitä 240000 euroa eli nettona voittoa 35000 euroa (olen toki asunnut kiinteistöllä sen 2 vuotta ja vartin eli myyntivoitto on verotonta).

Eli kannattaako 

1) kotiuttaa myyntivoitto eli omalle pääomalle olen saannut tuottoa 35 % (100000 euroa omaa pääomaa, myyntivoitto 35000 euroa, vuosittain tulos ollut 17000 euroa (2x17000=34000)). Jos saisin kiinteistön myytyä, minulla jäisi tilille 146000 euroa käteistä (240000 e myyntihinta ja velkaa onkin 94000 euroa). Nykyään minulla on käteistä 77000 euroa (ei ole ihan oikesti käteistä vaan 3 kk ehkä saan irroitettua rahat). Eli minulla olisi sijoituksiin 223000. Uusin sijoitusrakennushankkeeni maksaa 250000 euroa (kustannusarvio muutoskustannusten kanssa 245000 euroa). Johon saan pankkilainan 50% osaan. Eli tuohon hankkeeseen menisi käteisestäni 125000 euroa. Minulle jäisi sijoitettavaa 100000 euroa. Uudesta kiinteistöstä saisin varovaisellakin arviolla 5,8 % tuoton. Ja talo olisi ihan uusi. Ja tontti minulla siis on jo valmiina, kun tämän hankeen meinaan seuraavaksi toteuttaa. Tämä myynti vaan ehkä aikaistaisi hanketta tai tekstisi sen tukevammalle pohjalle.

2) vai jatkaa 7,3 % vuosittaisen nettotuoton saamista (toki yrittää käyttää hyödyksi myös tuota 10 kk aikaa). Jatkaa säästämistä tammikuuhun asti. Tehdä uuden kiinteistön rakennuttamissopimuksen silloin kuntoon. Aloittaa alkuvuodesta 2017 rakennusprojektin. Itse en siinä käytännössä tee mitään. Jättää tuo alkuperäinen kiinteistö tuottamaan ja saada uusi kiinteistö tuottamaan noin marraskuussa 2017 noin 5,8 % tuottoa. Jolloin minulla ei ole varaa ostaa osakkeita (eli hajauttaa salkkua osakkeisiin), kuin marraskuusta 2017 lähtien.

Nyt kun olen kirjoittanut luvut auki, niin taidan itsekin ymmärtää että ei myynti tuohon hintaan kannata. Saavutaan sillä vain 100000 euron hajauttamisen nyt heti osakkeisiin tai sitten hajautan saman summan osakkeisiin aikaisintaan marraskuussa 2018. Tuottavaa lehmää ei kannata kyllä myydä. Tarkistan vielä kirjoittamani luvut, mutta nämä luvut antavat tuloksen, että myynnin aika ei ole vielä, vaikka nyt voisikin olla kyseisen kiinteistön otollinen myyntihetki markkinoiden näkökulmasta.

Lue lisää... "Kannattaako lypsävä lehmä myydä?"

Hinnanmääritys ja omatoimi myynti (sijoitusasunto)

Sijoitusasunnon hinnanmääritys ja omatoimi myynti. Oletko myymässä asuntoa itse? Miten määrität sen hinnan? Onko myynti helppoa? Olen valmistelemassa kesän kynnyksellä myyntiin yhtä asuinhuoneistoa. Kyseessä on keskusta yksiö. 

Uskon, että asunto on helppo myydä. Toki myyn vain, jos saan asunnosta kunnon hinnan. Myyntipakkoa minulla ei ole, mutta hajautuksen kannalta olen laskenut, että voisin haluta pääomaa osakesijoituksiin. Sijoitussuunnitelman päivitys, johon tämä myynti liittyy, löytyy täältä.

MYYNTI-ILMOITUS

Laitan myynti-ilmoituksen kuukauden tai parin kuukauden päästä julkiseksi. Opiskelijat saavat kesäkuun lopulla tietää opiskelupaikkansa, niin meinasin kokeilla ajoituksena tuota myyntiajankohtaa. Vaihtoehtoina minulla ovat maksulliset ilmoituskanavat Etuovi.com tai Oikotie.fi ja ilmainen ilmoituskanava www.tori.fi. Ilmoitus noihin yllä oleviin kanaviin on todella helppo.
Olen jo ottanut asunnosta myyntikuvat. Olen jo valmistanut asunnosta ns. myyntikansion (sekä fyysisen että sähköpostinliitteenä lähettävän). Myyntikansio sisältää

-          myyntiesite

-          yhtiöjärjestys

-          yhtiön talousluvut, TASEKIRJA, joka sisältää toimintakertomuksen 2014, tilinpäätöksen 2014 (tase, tuloslaskelma, liitteet), tilinpäätöksen allekirjoitukset ja tilinpäätöksen merkinnät)

-          isännöitsijä todistuksen pyydän vasta kun myynti on toteutumassa (nyt käytän vanhaa koska tiedän että muutoksia ei ole tullut ja kerron että ennen myyntiä on käytössä alle 2 kk vanha isännöitsijätodistus, johon ei ole tullut muutoksia)

-          asunto-osakeyhtiön kuntoarvio (sis. remonttien hinta-arviot)

MYYNTIHINTA

Tämän asunnon meinasin hinnoitella vuokratuottoprosentista. Asunto sijaitsee ydin keskustassa, kaupungin parhaalla paikalla. Ja ainakin vuokralaisiani on jo pelkkä rakennuksen ulkonäkö ihastuttanut. Rakennus on alkuperäiskunnossa ja se on rakennettu 1960-luvun alussa. Remontteja ei ole tehty. Eli esim. putkiremontti on tulossa.
Asunnon vuokra on ollut kalustetulla asunnolla noin 540 e/kk (yhden kesän 2kk 460 e/kk, kalleimmillaan 570 e/kk, nyt 540 euroa).

Vuokralainen on irtisanoutunut niin, että myyn asunnon tyhjänä ja asunto on vapaa 1.7. tai vaihtoehtoisesti 1.8.

Olen seurannut muita vastaavien hintoja ja nyt on myynnissä 60-luvun pikkuyksiö 66000 e hintaan (putkiremontti tulossa).

Laskin, että myyn asunnon omissa laskelmissa 7,9% vuokratuotto odotuksella eli
keskivuokra 540 e kk
hoitovastike 108 e kk
tuotto 432 e kk eli 5184 e vuodessa.
7,9 % vuokratuotolla hinnaksi tulee 65620 euroa (vuosituotto 5184 e x 100 / tuottoprosentti 7,9 % = 65620 euroa).

Lasken asian vielä toisella tavalla, niin tulen samalla tarkelaskemaan kohteen.
Hinta                                              65620 euroa
Varainsiirtovero 2% n.              1310 euroa (65620 x 0,02)
Kalusteet                                       500 euroa
Putkiremonttivaraus                19250 euroa
(700 e /m2 x 27,5 m2)

YHTEENSÄ                                     86680 euroa

Varainsiirtoveron ja putkiremonttivarauksen jälkeen tuottoprosentti on 6,0 % (vuosituotto 5184 e / kokonaishinta 86680 e). Minulla on asunto-osakeyhtiötä kuntoraportti, jossa on arvioitu tämän asunnon tulevat remontit, siinä arvio on noin 12300 euroa tämän asunnon osalta eli tuo 700 m2 putkiremonttivaraus on ainakin riittävä.

Myynnissä nuo luvut ovat sijoittajalle ihan hyvät. Uskon että saan kiinnostuneita ostajakandidaatteja. Mutta koska markkinoilla on vastaava myynnissä hintaan 66000 euroa, niin laitan tämän asunnon hinnaksi hitusen alle 65000 euroa. Siinä hinnassakin on vielä hitusen tinkimävaraa.

KAUPPAKIRJA

Olen käyttänyt valmiita kirjakaupassa myytäviä kauppakirjapohjia (myös netissä myynnissä valmiita pohjia) sekä asunto-osakkeiden että kiinteistöjen myyntiin. Ne ovat ihan hyvä. Olen myös kokenut, että jos olen myynyt maksullisessa kanavassa asuntoa esim. etuovi niin sieltä saan suoraan printattua kauppakirjan pohjan. Todella yksinkertaista. Sitten olen alustavasti kirjoittanut kauppakirjan ja antanut sen ostajakandidaatille luettavaksi. Toiminut moitteettomasti ja helposti. 

Nyt vaan odottamaan kuukausi tai pari, että laitan ilmoituksen. Seuraan kuitenkin jo nyt ’halutaan ostaa’ -ilmoituksia. Lisäksi teen muistiinpanoja nyt olevista ja tulevista pikkuyksiömyynneistä.

Oletko sinä myynyt itse asunnon tai kiinteistön? Minusta asunto-osakkeen myynti on helppoa ja kivaa eli haluan myydä asunnon itse. Entä sinä?

Lue lisää... "Hinnanmääritys ja omatoimi myynti (sijoitusasunto)"

Mihin hintaan kannattaa ostaa sijoitus-solu-asunto?

Mihin hintaan kannattaa ostaa sijoitusasunto soluasunnoksi?

Oletko laskenut sijoitusasuntotuottoja soluasunnoille? Nyt markkinat saattavat olla kohdillaan. Ns. perheasuntoja on myynnissä paljon ja ne roikkuvat listoilla loistavan kauan. Olisiko nyt oston hetki? Minä teen laskelmia säännöllisesti. Hajautuksen kannalta, keskustassa oleva isompi asunto, voisi olla ihan järkevä ratkaisu minun asuntosijoitussalkussa. 

Mitä vaadin soluasunnolta?

Ydinkeskustassa ja oppilaitosten lähellä. Molemmat kriteerit tulee täyttyä.
Vähintään 4 henkilö soluun eli pohjaratkaisu sellainen, että olohuone voidaan käyttää yhtenä solu huoneena ja keittiöön ja wc tiloihin pääsee sisääntuloaulasta.
Asunto peruskunnossa.

Nyt olen taas löytänyt yhden kriteerit täyttävän asunnon. Ydinkeskusta. Tien toisella puolella yksi opinahjo. Pohja enemmän kuin loistava. Talo on 60- luvulla rakennettu eli putkiremontti tulossa seuraavaan 10 vuoteen. Asunto on sellainen, että mitään pintaremonttiakaan ei tarvita, toimii tuollaisena. Ajankohta otollinen, osto esim. kesällä, vuokralle heti parhaimpaan loppukesän ruuhka-aikaan.

Mutta kannattaako asunto laskelmana? Onko asunto hyvä sijoitus?

LASKELMA

MENOT
Hoitovastike 285 e/kk
Vesimaksu 26 e hlö x4 eli 104 e/kk
Sähkö 70 e/kk
Netti 25 e/kk
Vakuutus 70 e/kk
Yhteensä 554 e/kk ja menoja vuodessa 6648 euroa.

TULOT
Vuokratulot
1. Huone 300 e
2. Huone 300 e
3. Huone 300 e
4. Huone 330 e (sis parveke)
Yhteensä 1240 e/kk, uskon että saan asunnot huoneet vuokrattua noihin keskihintoihin noin 10,5 kk/vuosi, vuositulot 12915 euroa.

Tulos 6267 euroa/vuosi (12915-6648).

Haluan sijoitukselle vähintään 6% tuoton ja tuohon tuoton pääomaa tulee olla laskettu myös tuleva putkiremontti.

KUSTANNUKSET
Ostohinta (sis. Arvonlisävero) X euroa
Putkiremontti (75 m2 x 700 e/m2) 52500 euroa
Kalusteet 200 e/huone eli 800 euroa

Koska haluan sijoitukselleni 6% tuoton, voisin noilla yllä olevilla arvioluvuilla tarjota asunnosta 51150 euroa. (6267/104450=6%, jolloin vähennän tuosta 104450 kokonaiskustannuksista putkiremontin 52500 ja kalustekustannukset 800=51150).

Valitettavasti pyyntihinta asunnossa on liian korkea eli kauppoja ei varmaankaan tule, mutta jos tyytyisin 4,4 % tuottoon niin kaupat syntyisivät pyyntihinnalla. Valitettavasti haluan 'solu vuokraamisen vaivan palkaksi' 6% tuoton. Mutta ihan hirveän kaukana laskelma ei ole toteutumisesta. Eli jatkan laskelmaharjoituksia.

Löysitkö sinä solu sijoitusasunnon, jonka vuokratuotto on sinulle sopiva?

Lue lisää... "Mihin hintaan kannattaa ostaa sijoitus-solu-asunto?"