Paljonko on liika lainaa sijoituksiin?

Sijoitusasuntojen rakennuttamislaskelma.

Olen aloittamassa keväällä kiinteistölle rakennuttamisprojektin. Lasken tässä auki luvut, niin tiedän, mikä alkulähtötilanne on riskien suhteen.

Ensinnäkin minua kiinnostaa, että voin lyhentää stressittömästi hankkeen lainaa. Laskin kaikki asuntoni läpi turvallisuushakuisesti (pienimmällä mahdollisella vuokralla ja suurimmilla mahdollisilla kuluilla tämän hetken mukaan). Saisin vuokratuottoja brutto 3190 euroa eli 20 % veroasteella netto 2552 euroa kuukaudessa. Tästä summasta voin siis maksaa hyvinkin lainan korkoja ja lyennyksiä 3/4 osaa eli 1914 euroa kuukaudessa.

Minulla on nyt lainaa 162000 euroa ja lisäksi yhtiölainaa yhteen uuteen asuntoon 70000 euroa. Tuon uuden asunnon yhtiölainan jätän tästä laskelmasta pois.

Uskallanko ottaa yhteensä lainaa 300000 euroa (minulla on silloin sijoitusvarallisuutta 914000 euroa, kun lasken mukaan tuon uusimman sijoitusprojektin). Olen toivottavasti vaihtamassa pankkia ja siinä samassa kaikki lainani laitetaan yhteen kokonaisuuteen.

Jos minulla on lainaa 300000 euroa niin sen kustannukset ovat 20 vuoden lainana kiinteänä tasaeränä 2% korolla 1518 euroa per kuukausi (4% korolla 1818 e/kk ja 6% korolla 2149 e/kk).

Eli päädyn että uskallan ainakin ottaa lainaa pankista 300000 euroa. Tuo ei ole 20 vuoden laina-ajalla lähelläkään kipukynnystäni. Mittakaava on juuri oikea.

No jos minulla on lainaa 300000 euroa niin siitä on laskennallisesti siitä on tuohon uusimpaan sijoitusrakennuttamiseen 138000 euroa (hanke on 244000 euroa). Omaa pääomaa tarvitsen 106000 euroa eli minulta puuttuu enää 16000 euroa. Ihan varmasti saan tämän säästöön maaliskuuhun 2017 mennessä (ja oikestaan tarvitsen rahan vasta loppukesästä 2017, kun rakennuttaminen maksetaan sitä mukaa kuin talo valmistuu, mutta pankki saattaa vaatia sitä aiemmin tilille).

300000 euron lainalla nukun yöni hyvin. Silloin minulla on kokonaisuudessa 369800 euroa eli velkavipuni on silti 40 %. nykyään velkavipuni on 31%. Laskelma löytyy täältä. Kyllä tähän 40% tähdätään.

Luvut ovat nyt niin lähellä että. Hyvä, hyvä!

Lue lisää... "Paljonko on liika lainaa sijoituksiin?"

Osakkeet, osakkeet, osakkeet, ei ymmärrä! Nordea.

Osakkeet, osakkeet, osakkeet, ei ymmärrä! Nordea.

En ymmärrä ollenkaan, miten kurssit määräytyvät. Niissä ei ole mitään logiikkaa. Eilen uutisissa (3.10.2016) oli tyytyväisyystutkimusta Nordea pankista. Asiakkaat ovat tyytymättömiä pankkiin. Tai ainakin uutisen mukaan tyytyväisyys olisi ollut laskussa. 

Joten ajattelin tänään, että mitenhän uutinen vaikuttaa kurssiin. 

Minun pankkini on Nordea. Itse olen hyvin kriittinen Nordean suhteen ja jos vaan saan fiksumman (vaikka olisi samanhintainen tai jopa hiukan kalliimpi) tarjouksen uusimmalle sijoitukselleni niin vaihdan miellelläni pankkia.

Minulla on toukokuun alussa 2016 ostettua Nordean osaketta 7,99 ja 8,00 hintaan (760 osaketta). Eli 6073,04 euroa on hankintahinnasta kiinni Nordeassa. Ostin osakkeet osinkotuoton takia. Tai en tiedä, miksi ostin osakkeet. Mutta niitä on on eli osakkeen liikkeet kiinnostivat tämänkin takia.

No mitenhän sille osakkeelle nyt sitten on eilisen (negatiivisen) uutisen jälkeen käynyt? Ihan käsittämätöntä, mutta osake on tietenkin noussut 0,77% (hinta 4.10.2016 klo 13.35 on 9,19 euroa). Olen siis ihan untuvikko osakkeissa ja taas tästä oppineena minun pitäisi pysyä osakesijoittamisesta kaukana. En vaan ymmärrä tuota hinnanmääräytymistä. Ja yleensä jos tuote on sellainen, että jos en ymmärrä niin pysyn kaukana. Onneksi minulla on aikaa melkein vuosi seurata ja ymmärtää osakesijoittamista ja sitten vasta sijoitussuunnitelmani mukaan saisin aloittaa osakeostot suuremmassa mittakaavassa. 

Itse olen plussalla Nordean osakkeilla hankintahinnasta +918,96 eurolla (+15,13 %). 

Lue lisää... "Osakkeet, osakkeet, osakkeet, ei ymmärrä! Nordea."

Pankin vaihto suunnitteilla

Haluaisin vaihtaa pankkia. Olen ihan kypsä, kun olen jumittanut Nordeaan. En vaan usko siihen. Olen ollut joskus Helsingin osuuspankin, sitten Syp (vai oliko tämä Kop) ja myöhemmin Meritan asiakas. Ja vaikka en ole vaihtanut ikinä pankkia, pankkien nimet ovat vaihtuneet. Nykyisin se on Nordea. No nyt on aika vaihtaa pankkia, tai ainakin yrittää vaihtaa sitä.

Nyt olen henkisesti valmistautunut, että haluan hyväksyä uusimpaan taloprojektiin tarjouksen op pankista. Siellä kaikki tuntui olevan joustavampaa alustavissa neuvotteluissa alkuvuodesta 2016. Siirtäisin pankkiin henkilökohtaisen tilini ja yritykseni kaikki tilit. Nordeaan jättäisin kaksi lainaa. Toinen niistä on niin halpa, että sitä ei kannata siirtää. Ja toinen on 10 v bullet, jollaista en usko saavani Op pankilta. 

Olen valmistautunut että minulla on projektiin 50 % omaa pääomaa ja lainaa otan 50%.  120000 euroa omaa pääomaa ja 120000 euroa lainaa. Nordea vaati lähtökohtaisesti 50 % omaapääomaa. Siksi päädyin myös itse tähän lainoitusasteeseen aiemmin. Halusin tehdä tuon projektin aika riskittömästi ja korkea velkavipu lisää riskiäni. 

Alan nyt kuitenkin kallistua, että josko ostaisin yhden pikku yksiön pois markkinoilta. Jolloin omapääomani vähenisi tuon yksiön verran. 

Nyt olen sitten laittamassa pariin päivään op pankille kyselyn, että josko tuo omapääomani puute haitaa positiivista suhtautumista tulevaan lainoitukseen. Tai miten he suhtautuvat jos jätän kaksi lainaa vanhaan pankkiin. Katsotaan minkä vastauksen saan. Jos ääni kellossa on muuttunut, niin sitten en uskalla ostaa tuota pikku yksiötä.

Lue lisää... "Pankin vaihto suunnitteilla"