tiistai 9. elokuuta 2016

Voiko asunnon hinta laskea?

Voiko asunnon hinta laskea?

Minä olen vannoutunut asuntosijoittaja ja lähes kaikki pääomani on kiinni sijoitusasunnoissa. Minulla on vanhoja 60 -luvun yksiöitä, 80-luvun yksiö, uusi saunallinen yksiö,  vanha rivitalokolmio, vanha monen tontin kiinteistö ja uusi omakotitalo vuokratontilla. Sijoitussuunnitelman mukainen seuraava siirto on rakennuttaa asuinkiinteistö asunnolla tai parilla, omalle tai vuokratontille. Olen jotenkin junnautunut ajatukseen, että asuntojen hinnat eivät voi tippua paljoa ja että saan niitä hyvän tasaisen tuoton. En tiedä, mistä olen mielikuvani tempaissut. Tai ehkä omasta kokemuksesta. Ostin pari vuotta sitten esim. yksiötä noin hintaan 31000 euroa, olen ne arvostanut varallisuuslaskelmassani 50000 euron arvoon, mutta myyn tällä hetkellä yhtä yksiötä yli 65000 euron hintaan. Jopa tuohon korkeaan yli 65000 euron hintaan minulla on ollut katsojia asunnossa. En silti usko että saan sitä myytyä (koska hintaa en laske), mutta kokemus on, että hinta on todellakin noussut. Lisäksi minulla on kokemusta tasaisesta tuotosta. Koen, että asuntosijoittaminen on riskittömämpää kuin osakkeisiin sijoittaminen. Mutta onko asia näin? Voiko asunnon hinta laskea?

Ystäväni kertoi minulle kuukausi sitten omasta asuntotilanteestaan, jonka hän koki todella tukalana. Perus kahden asunnon loukku, mutta myös tosi tilanne asunnon arvon tippumiselta kolmeen-neljään vuoteen. Ystäväni oli ostanut poikamiesboxin noin kolme-neljä vuotta sitten. Minusta asunto oli silloin oivallinen, tarpeeksi pieni kaksio eli myös jatkokäyttönä hyvä sijoitusasunto. Lisäksi asunto on mielestäni kasvavassa kaupungissa ja matka lähimpään opinahjoon on hyvä. Hinta 45 neliöisestä rivarista oli ollut 100000 euroa. Lisäksi hän halusi remontoida 10000 eurolla kylpyhuonetta ja joitain kaappijärjestelyjä. Hintaa tuli siis hänelle 110000 euroa. Parin vuoden asumisen jälkeen uusi rakkaus roihahti, mutta uudelle vaimokkeelle ei baarikeittiö ja pienet poikamaiset yksityiskohdat kelvanneetkaan. Lisäksi asunto oli liian pieni kahdelle. Pariskunta muutti ensin yhdessä vuokralle, jolloin ystäväni pisti poikamiesboxin vuokralle. Vuokraaminen oli kuulemma painajaismaista ja ensimmäinen vuokralainen asui vain 3 kk ja seuraavakin olisiko ollut 9 kk. Tässä vaiheessa ystäväni halusi ostaa jo omakotitalon. Talo ostettiin puoliksi. Poikamiesboxi laitettiin myyntiin, välittäjän kautta, hintaan 100500 euroa ja ilmoitukseen laitettiin maininta että ikkuna/piha remontti (en muista mitä kaikkea tässä remontissa oli) valmistuu pian ja sen hinta-arvio oli tämän asunnon osalta 10000 euroa. Tuolla myyntihinnalla ystäväni olisi menettänyt kolmeen vuoteen noin 10000 euroa (100000+10000-100500 ja ikkunaremontti tulisi ostajille maksettavaksi) omien mieltymyksen mukaan tekemän remontin verran. Tämän ystäväni olisi vielä hyväksynyt. Itse halutut muutokset. 

Poikamiesboxi on nyt kuitenkin ollut jo jonkin aikaa myynnissä ja välityssopimus alkaa tulla katkolle. Lisäksi taloyhtiön remontti on valmis eli se on nyt näyttävä selkeästi hinnassa (nyt siis näkyy vain tekstiosassa). Välittäjä oli ehdottanut, että hintaa tiputetaan ikkunaremontin verran. Reilua, kaverini saisi siis asunnosta 90500 euroa (100500-10000) ja hän on itse maksanut asunnosta 110000 euroa (100000+10000). Tappiota tulisi pyöreästi 20000 euroa. Toki hän on saannut noin vuoden vuokratuottoa. Mutta pähkäilimme molemmat, että voi ihan hyvin olla, että hän ei selviä edes tuolla 20000 euron tappiolla (jos ei vaan saa myytyä siihen alempaankaan hintaan).

Minä tietenkin laskin, että hänen kannattaa jatkaa vuokrausta. Hänellä on velkavipua tähän sijoitukseen 2/3 eli hän saisi omalle pääomalle yli 16 % tuoton. Tuotto asunnolle vuokramarkkinoiden markkinavuokralla oli noin 5,1%. Eli ihan hyvin. Sijoitusasunnon kassavirta on kuukausittain kuitenkin negatiivinen tuon ikkunaremontin jälkeen. Eli noihin tuottoihin päästäkseen ystäväni joutuisi joka kuukausi laittamaan omaa rahaa 85 euroa kuukaudessa, että asuntosijoitus pyörisi. Tätä oman rahan laittamista ystäväni ei sisäistänyt oman pääoman kasvattamisena. Hän haluaa mielummin säästää pankin rahastoon 50 e kuukaudessa. Pohdin kyllä ääneen, että kumpihan mahtaa olla tuottavampaan, säästää 50 e pankin rahastoon ja saada tuotto x vai maksaa omaa sijoituslainaa 85 e kuukaudessa ja vuokralainen maksaa/lyhentää hänen lainoja noin 300 euroa kuukaudessa. Stressaavaahan se vuokralaisen pitäminen on, mutta olisko tuo 300 e per kuukausi kuitenkin ihan kiva korvaus siitä stressistä (ystäväni on pienipalkkaisella liikunnallisella alalla, jossa uskon, että nettopalkka on 1500-1800 e kuukaudessa, siihen suhteutettuna tuo rahasumma on mielestäni iso)

Ystäväni ei laskenut asiaa ollenkaan noin. Hän on nyt yrittänyt myydä, välittäjän suosituksesta, asuntoa tyhjillään eli hän ei ole saannut vuokratuottoa kohta neljään kuukauteen. Hänellä on kuitenkin ollut koko ajan menoja yhtiövastike 150 e/kk ja lisäksi lainan korot ja lyhennys (450 e kk). Hän on laskenut, että hän saa koko ajan takkiin asunnosta 600 euroa. Hän ei ymmärrä lainanlyhennysosuutta oman pääoman lisäämisenä. Lisäksi hänellä alkaa kohta pyörimään asunnosta ikkunaremontin rahoitusvastike, vähän alle 100 e kuukaudessa. Mitään kalliita remontteja taloyhtiöön ei ole tulossa kymmeniin vuosiin. Hän haluaa ehdottomasti myydä asunnon. Tämän poikamiesboxin lisäksi hänellä pyörii normaalit uudenveroisen omakotitalon lainan korot, lainan lyhennykset ja kaikki omakotitalon kustannukset. Paniikki alkaa iskeä päälle. Hän haluaa ottaa takkiinsa 20000 euron tappion tai jopa enemmän, että hän saa mielenrauhan ja unelmaelämän, jossa ei ole vuokralaisia ja hänellä on vain yksi talo ja hän sijoittaa 50 e kuukaudessa pankin rahastoon. 

Tästä keskustelusta opin myös, että ihmiset ovat hyvin erilaisia. Ystäväni on kokenut  ahdistavana, että vuokralainen kuluttaa koko ajan hänen omaisuuttaan. Hän ahdistuu, kun miettii, että kenet ottaa vuokralaiseksi ja että osuuko valinta oikeaan. Hän herää mielellään kukon laulun aikaan aamuvuoroon ja ajaa töihin, että saa maksaa unelmaansa (sitä omakotitaloa). Hän ottaa takkiin 20000 euroa eli monen vuoden säästönsä, ettei hänen tarvitse olla vuokraisäntä. Hän ostaa sillä sen mielenrauhan.

Minusta on ihanaa tietää, että minun sijoitusasunnoissa tepsuttavat vuokralaiset, koska saan siitä 'asunnon kulumisesta' niin hyvän korvauksen. Minä otan mielelläni mielenstressin ja annan vuokralaisten tepsutella minun varallisuudessa, koska koen että saan siitä kunnon korvauksen. Paras korvaus ikinä on, että minä olen saan olla taloudellisesti riippumaton perinteisestä työelämästä. Lisäbonuksena koen, että samalla saan myös vanhuuden turvan, kun pääomani on omissa sijoituksissani (nyt asunnoissa) eikä suomen eläkejärjestelmässä palkan mukana maksettuna.

Molemmat ovat onnellisia asemastaan. Kumpikaan ei vaihtaisi toisen asemaan. Loppu hyvin, kaikki hyvin? Vai opinko tästä keskustelusta myös sen, että asunnon hinta voi laskea. Taisinpa oppia! 

Voiko asuntojen hinta tippua?

15 kommenttia :

  1. Minua tämä kirjoitus sai pelkäämään sekä parisuhdetta että omistusasumista. Olin jo melkein alkanut harkita kypsässä 30 vuoden iässä tuosta jälkimmäistä.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos kommentista. Minä uskon, että kypsässä kolmenkympin iässä omistusasuminen on kannattavampaa kuin vuokralla asuminen

      Poista
  2. Mitä olen hintoja seuraillut, niin hieman Kehä 3:n ulkopuolella hinnat ovat viimeiset 5 vuotta polkeneet paikoillaan, nimittäin *velattomat* hinnat. Taloyhtiön remontit voivat pienentää omistajan omaa pääomaa huomattavasti, kuten tämä extreme-esimerkki osoittaa:
    http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/13185549

    Asunnosta pyydetään 100 000 euroa, kun viisi vuotta sitten samankokoisesta pyydettiin yli 200 000 euroa.

    Pienemmissä asunnoissa vaikutus ei ole yhtä suuri, koska niiden hintaan vaikuttaa enemmän asunnosta saatava vuokra. Tuskin kuitenkaan niissäkään asunnon velaton hinta nousee remonttikulujen verran. Jokainen yhtiöremontti tietää siis omistajalle tappiota.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Niinhän se taitaa olla, että jokainen yhtiöremontti tietää omistajalleen tappiota. Siksi alan vähitellen uusia sijoitusasuntokantaani ja yrittää myydä hitaasti vanhimpia pois.

      Poista
    2. Toi 100 000€ onhan tarjouskauppakohteen lähtöhinta. Mutta nojoo, tuskin nousee siihen 200 000 euroon.

      Poista
  3. Kannattaisiko sinun tehdä itsellesi ja ystävällesi palvelus ja ostaa asunto häneltä?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Väärä kaupunki ja liian pienet sijoitusasunnon tuottoprosentit minulle. Lisäksi suunnitelmani sanoo että nyt uutta asuntoa kehiin.

      Poista
  4. Kyllähän se voi tippua monestakin syystä. Yksi esimerkki ovat paikkakunnat joissa joku äkillinen tapahtuma vaikuttaa erittäin negatiivisesti työtarjontaan, iso työnantaja antaa kenkää isolle ihmismäärälle jonka takia asuntotarjonta räjähtää ihmisten muuttaessa muualle töihin ja samalla tulijoiden määrä romahtaa kun ei ole töitä paikkakunnalla. Jos asunnon haluaa saada kaupaksi tuossa tilanteessa on oltava joko joku erityinen myyntivaltti muihin nähden tai sitten pelataan hinnalla, se voi helposti kostautua ihmisille jotka ovat ostaneet asuntonsa vain vähän aiemmin kun työtilanne paikkakunnalla oli kasvava ja asunnon arvo ei ole ehtinyt nousta...

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Minä olen täysin pölmistynyt, että tuolla asunnolla voi saada noin paljon takkiin. Toki, en tiedä lopullista hintaa mihin hintaan se menee kaupaksi. Mutta ei tuo myyntitilanne hyvältä ainakaan nyt näytä. Mutta tuo tapaus kyllä avasi silmiäni. Hyvä niin. Eli oppi nro 1. älä ikinä myy pakkotilanteessa.

      Poista
  5. Asuntosijoittaminen voi olla hyvin pelottava ajatus.

    Olen tässä muutaman päivän pyöritellyt numeroita rivarinpätkän ostamisesta sijoituksena ja tulevaisuutta ajatellen. Kaiken järjen mukaan se kuulostaisi hyvältä. Lähiöhinnoilla myytävä, mukavan oloinen asunto, jonka arvo noussee lähivuosina raitiovaunun alkaessa kulkea melkein viereen. Vuokralainenkin olisi jo tiedossa ja pikaisten laskujen jälkeen jäisin väkisinkin voitolle.

    Silti kynnys tuntuu aivan liian suurelta. Hommassa on aivan liikaa muuttujia jotka pitäisi näin asuntoummikkona osata ottaa huomioon.

    VastaaPoista
  6. Asuntoihin sijoittaminen ei sovi kaikille. Stressiin taipuvaisille tai jos on erityisen tarkka... Mutta jos osaa ottaa huolettomasti, niin laji on loistava!

    VastaaPoista
  7. Kupla alkaa olla puhallettu täyteen, kun markkinoilla sijoittajat uskovat ikuiseen arvonnousuun ja edellisen romahduksen olemassaoloa kyseenalaistetaan.

    Sijoituskohteiden arviointiin käytetään keksittyjä mittareita perusteluna kun perinteiset tulos/kassavirta/markkinahinta -arviot eivät enää tue haluttua näkemystä.

    Kiinteistöä, joka ei ole haluttu osto- eikä vuokrakohde, pidetään erinomaisena sijoituskohteena eikä realiteetteja haluta myöntää.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Mihinpä mietit, että sinä uskallat sijoittaa? Vai jätätkö kokonaan sijoittamisen väliin?

      Poista
  8. Löysin vasta blogisi, hyvää pohdiskelua! Olen samoilla linjoilla edellisen kommentoijan kanssa makrotalouden näkymistä.

    Nousumarkkinaa on ratsastettu jo pitkään ja ilmaisella rahalla on puhallettu lisää ilmaa kiinteistöjen hintoihin, samoin kuin osakkeisiin ja velkakirjoihin. Ilmassa on edellisen finanssikriisin kaltaisia varoitusmerkkejä.

    Amerikan maalla luksusasuntojen hinnat ovat laskeneet viime vuodesta lähtien huimasti. Varsinkin New Yorkin kalleimmat asunnot ovat roikkuneet myynnissä pitkään. Rikkaat eivät halua osallistua enää kiinteistömarkkinoille.

    Suomessa asuntojen neliöhinnat laskivat 2008 kriisin aikoihin pääkaupungissakin noin 200 eurolla. Lähde: http://www.asuntojenhinnat.fi/myytyjen-asuntojen-tilastot

    Jos olisin myymässä asuntoa, tekisin sen viimeistään syksyllä. Oman näkemykseni mukaan hinnoista tippuu parin seuraavan vuoden aikana n. 20% siivu pois. Tämä siis tilanteessa, jossa euroa ei hyperinflatoida täysin nollaan. Silloin itseä harmittaisi, ettei ole paljon velkaa päällä.

    Olen keventänyt salkustani suurimman osan osakkeista ja siirtynyt arvometalleihin. Myös tasaista vuokratuottoa tahkovat sijoitusasunnot, jotka kestävät arvonlaskun, vievät seuraavankin taantuman yli kiitettävästi.

    Laitoin blogisi seurantaan, odotan mielenkiinnolla uusia postauksia!

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos kommentista, kiva kun alat seurata blogiani. Minä en usko asuntojen laskuun enkä nousuun. Itselleni asunnut ovat helpoin sijoitusmuoto eli pysyn kyllä niissä. Vaikka pyrin vähitellen hajauttamaan osakkeisiin (jotka ovat aina liian kallita minulle ja sitten kun ostan osakkeita niin niiden arvo nousee 'liikaa' ja hätäpäissäni myyn osakkeet). Arvometaleihin (tai valuuttoihin) en osaa enkä halua ollenkaan koskea. En usko niihin. Asuntoihin uskon.

      Poista