torstai 9. tammikuuta 2020

Kuinka asuntosijoittaminen onnistuu 10.000 eurolla?

Kuinka asuntosijoittaminen onnistuu 10.000 eurolla?


4 kommenttia :

  1. Kannattaa kuitenkin huomioida, että jos puhutaan asunnosta, jonka (velaton) hinta on tuota 30 t€ luokkaa, niin siinä on jo sen verran alhainen hinta, että pankki ei tuolle taloyhtiölle välttämättä enää anna lainaa peruskorjauksiin, koska laina olisi suurempi kuin kiinteistön vakuusarvo. Tällöin erityisesti putkien tullessa elinkaarensa päähän voi tulla pahoja ongelmia esimerkiksi vesivahinkojen kanssa. Lopputulos voi olla sellainen, että kukaan ei enää suostu edes ilmaiseksi ottamaan sitä asuntoa vastaan. On tapauksia, joissa taloyhtiö joutuu luovuttamaan tällaisen kiinteistön rakennusyhtiölle purettavaksi, jolloin sentään jatkuvista vastikkeiden maksuvelvollisuuksista pääsee eroon, mutta se ostoa varten otettu velka täytyy edelleen maksaa, vaikka sitä asuntoa ei enää ole, eikä siitä ole saanut euroakaan. Ja kun lainalle ei ole enää vakuutta, pankki voi eräännyttää lainan kerralla maksettavaksi, jos ei ole tarjota korvaavaa vakuutta. Mikäli pankkivirkailijalla on tilannetajua, hän ymmärtää tämän riskin, eikä anna tällaisen asunnon ostamiseen asunnolle sitä "normaalia" 70 % vakuusarvoa.

    VastaaPoista
  2. Kiitos hyvästä videosta. Yksi mahdollisuus on myös käyttää vapaata vakuutta sijoitusasunnon ostoon. Koska noin 70 % suomalaisten sijoitusvarallisuudesta on asunnoissa, niin voisi omalta kohdalta miettiä, olisiko siellä vapaata vakuutta? Meidän perheen kohdalla päästiin niin alkuun. Ensin maksettiin omaa asuntolainaa ylimääräisten lyhennysten avulla pois, elettiin suhteellisen nuukasti, niin siihen oli mahdollisuus. Sitten alettiin miettimään voisiko päästä kiinni johonkin sijoitukseen, ilman että suoraan sijoitetaan osakkeisiin. Jostain luin, että sijoitusasuntoon voisi saada pankkilainaa, jopa täysin ilman omaa rahaa, muun omaisuuden vapautuneen vakuuden vuoksi. Kävimme oman pankin kanssa neuvotteluja, koska vakuutta oli jo riittävästi vapaana, sekä kuukaisittaiset kulumme olivat ylijäämäiset, pankki antoi meille lainalupauksen. Noin kuukauden kuluttua sopiva asunto löytyikin. Asunnon kunto oli kyllä nuhjuinen, mutta taloyhtiössä oli suoritettu keskimääräistä enemmän remonttia. Ostimme asunnon, teimme jonkin verran maalauksia ja siistimme paikkoja. Sen jälkeen vuokralle. Sen jälkeen on muutama asunto saatu hankittua lisää, kun edellisiä lainoja on saatu jonkin verran maksettua pois, saatu pidennettyä laina-aikoja, eli kassavirtaa positiivisemmaksi. Itse pitäisin suurimpina riskeinä taloudellisesti taloyhtiön tulevia remontteja sekä mahdollista asunnon arvon laskua. Lisäksi jos alueen kiinnostavuus laskee, niin vuokralaisia voi olla entistä hankalampi saada, milloin henkilön tai perheen kokonaiskassavirta voi kääntyä itseään vastaan, varsinkin jos käytetään liian kovaa velkavipua. Esimerkiksi monien pienempien kaupunkien lähiöiden asunnot / taloyhtiöt ovat taloudellisessa pinteessä. Jos taloyhtiöissä ei ole tehty oikein mitään suurempia remontteja viimeisen noin 50 vuoden aikana, asuntojen velaton neliöhinta on noin 1 000 €, taloyhtiön pakollinen korjausvelka on usein jopa 1 500 € seuraavan 5 vuoden aikana, niin käytännössä koskaan ei todennäköisesti ei tule saamaan omiaan pois, vaikka asunto olisikin pitkään vuokrattuna. Edellä esimerkki ei ole sijoitusvinkki, koska se sisältää jopa teoriassa 100 %:n velkavivun. Tällöin tulee muun muassa oman talouden olla kunnossa niin, että pystyy omien pakollisten kulujen lisäksi rahoittamaan myös sijoitusasunnosta aiheutuvat kulut silloinkin, kun asunto ei ole vuokrattuna. Lisäksi myös korkosuojauksen tulee olla kunnossa, asunnon tulisi olla todennäköisemmin arvonsa säilyttävällä alueella ja yhtiössä on jo ainakin osa suuremmista taloyhtiön remonteista jo tehty.T:JH

    VastaaPoista
  3. Se on siinä ja siinä, että kannattaako ostaa sijoitusasunto 30 tonnilla tai 50 tonnilla. riippuu ihan remonteista. vertailukohdaksi voi ottaa osinko-osakkeet tai osingot uudelleen sijoittajat rahastot verohyötyineen. Ainoa mikä asuntosijoittamisessa kiehtoo on velkavivun käyttö mutta on siinä murheitakin. Toisaalta asuntosijoittamisessa voi itse vaikuttaa moneen asiaan mitä taas ei osakkeissa voi tehdä. Puolensa ja puolensa. Kaippa se olisi ostettava yksi tai kaksi sijoituasuntoa ja katsoa kohteet sellaisiksi, että niissä on remontit takana ja taloyhtiö hyvä. Pieni vipu niihin ja edes satanen kuussa kassavirtapositiivinen per asunto niin rahastoi nekin 200 euroa sitten mitä asunnoista irtoaa. Ja omat tulot sitten rahastoi kanssa. 15v päästä on velattomat sijoituasunut ja kiva rahastopotti. Kun ikää on tullut tarpeeksi ja aattelee ettei tässä elossa keikuta enää seuraavaa 15 vuotta niin myy toisen sijoituasunnon tai molemmat ja käyttää nekin rahat elintason nostamiseen. Kaiken elämässä kuitenkin menettää lopulta ja arvomaailman pitää olla kunnossa. Perillisille ei vastuulliset vanhemmat jätä montaa kymppitonnia koska sellaisista lapsista kasvaa laiskoja vätyksiä jotka saavat periä miljoonia. Tosin en ainakaan itse miljoonia tarvikaan. Minulle riittäisi hyvin 250k potti kun täytän 60 vuotta. sillä varallisuudella elää eläketulojen lisäksi ihan herroiksi ja vielä jos saa osinkoja ja vuokratuloja päälle. Ihan suorastaan ylenpalttinen määrä on 250k 60 vuotiaalle kun huomioi että eläke kattaa elämän perusmenot.

    VastaaPoista