keskiviikko 27. huhtikuuta 2016

Hinnanmääritys ja omatoimi myynti (sijoitusasunto)

Sijoitusasunnon hinnanmääritys ja omatoimi myynti. Oletko myymässä asuntoa itse? Miten määrität sen hinnan? Onko myynti helppoa? Olen valmistelemassa kesän kynnyksellä myyntiin yhtä asuinhuoneistoa. Kyseessä on keskusta yksiö. 

Uskon, että asunto on helppo myydä. Toki myyn vain, jos saan asunnosta kunnon hinnan. Myyntipakkoa minulla ei ole, mutta hajautuksen kannalta olen laskenut, että voisin haluta pääomaa osakesijoituksiin. Sijoitussuunnitelman päivitys, johon tämä myynti liittyy, löytyy täältä.

MYYNTI-ILMOITUS

Laitan myynti-ilmoituksen kuukauden tai parin kuukauden päästä julkiseksi. Opiskelijat saavat kesäkuun lopulla tietää opiskelupaikkansa, niin meinasin kokeilla ajoituksena tuota myyntiajankohtaa. Vaihtoehtoina minulla ovat maksulliset ilmoituskanavat Etuovi.com tai Oikotie.fi ja ilmainen ilmoituskanava www.tori.fi. Ilmoitus noihin yllä oleviin kanaviin on todella helppo.
Olen jo ottanut asunnosta myyntikuvat. Olen jo valmistanut asunnosta ns. myyntikansion (sekä fyysisen että sähköpostinliitteenä lähettävän). Myyntikansio sisältää
-          myyntiesite
-          yhtiöjärjestys
-          yhtiön talousluvut, TASEKIRJA, joka sisältää toimintakertomuksen 2014, tilinpäätöksen 2014 (tase, tuloslaskelma, liitteet), tilinpäätöksen allekirjoitukset ja tilinpäätöksen merkinnät)
-          isännöitsijä todistuksen pyydän vasta kun myynti on toteutumassa (nyt käytän vanhaa koska tiedän että muutoksia ei ole tullut ja kerron että ennen myyntiä on käytössä alle 2 kk vanha isännöitsijätodistus, johon ei ole tullut muutoksia)
-          asunto-osakeyhtiön kuntoarvio (sis. remonttien hinta-arviot)

MYYNTIHINTA

Tämän asunnon meinasin hinnoitella vuokratuottoprosentista. Asunto sijaitsee ydin keskustassa, kaupungin parhaalla paikalla. Ja ainakin vuokralaisiani on jo pelkkä rakennuksen ulkonäkö ihastuttanut. Rakennus on alkuperäiskunnossa ja se on rakennettu 1960-luvun alussa. Remontteja ei ole tehty. Eli esim. putkiremontti on tulossa.
Asunnon vuokra on ollut kalustetulla asunnolla noin 540 e/kk (yhden kesän 2kk 460 e/kk, kalleimmillaan 570 e/kk, nyt 540 euroa).

Vuokralainen on irtisanoutunut niin, että myyn asunnon tyhjänä ja asunto on vapaa 1.7. tai vaihtoehtoisesti 1.8.

Olen seurannut muita vastaavien hintoja ja nyt on myynnissä 60-luvun pikkuyksiö 66000 e hintaan (putkiremontti tulossa).

Laskin, että myyn asunnon omissa laskelmissa 7,9% vuokratuotto odotuksella eli
keskivuokra 540 e kk
hoitovastike 108 e kk
tuotto 432 e kk eli 5184 e vuodessa.
7,9 % vuokratuotolla hinnaksi tulee 65620 euroa (vuosituotto 5184 e x 100 / tuottoprosentti 7,9 % = 65620 euroa).

Lasken asian vielä toisella tavalla, niin tulen samalla tarkelaskemaan kohteen.
Hinta                                              65620 euroa
Varainsiirtovero 2% n.              1310 euroa (65620 x 0,02)
Kalusteet                                       500 euroa
Putkiremonttivaraus                19250 euroa
(700 e /m2 x 27,5 m2)

YHTEENSÄ                                     86680 euroa

Varainsiirtoveron ja putkiremonttivarauksen jälkeen tuottoprosentti on 6,0 % (vuosituotto 5184 e / kokonaishinta 86680 e). Minulla on asunto-osakeyhtiötä kuntoraportti, jossa on arvioitu tämän asunnon tulevat remontit, siinä arvio on noin 12300 euroa tämän asunnon osalta eli tuo 700 m2 putkiremonttivaraus on ainakin riittävä.

Myynnissä nuo luvut ovat sijoittajalle ihan hyvät. Uskon että saan kiinnostuneita ostajakandidaatteja. Mutta koska markkinoilla on vastaava myynnissä hintaan 66000 euroa, niin laitan tämän asunnon hinnaksi hitusen alle 65000 euroa. Siinä hinnassakin on vielä hitusen tinkimävaraa.

KAUPPAKIRJA

Olen käyttänyt valmiita kirjakaupassa myytäviä kauppakirjapohjia (myös netissä myynnissä valmiita pohjia) sekä asunto-osakkeiden että kiinteistöjen myyntiin. Ne ovat ihan hyvä. Olen myös kokenut, että jos olen myynyt maksullisessa kanavassa asuntoa esim. etuovi niin sieltä saan suoraan printattua kauppakirjan pohjan. Todella yksinkertaista. Sitten olen alustavasti kirjoittanut kauppakirjan ja antanut sen ostajakandidaatille luettavaksi. Toiminut moitteettomasti ja helposti. 

Nyt vaan odottamaan kuukausi tai pari, että laitan ilmoituksen. Seuraan kuitenkin jo nyt ’halutaan ostaa’ -ilmoituksia. Lisäksi teen muistiinpanoja nyt olevista ja tulevista pikkuyksiömyynneistä.

Oletko sinä myynyt itse asunnon tai kiinteistön? Minusta asunto-osakkeen myynti on helppoa ja kivaa eli haluan myydä asunnon itse. Entä sinä?

Ei kommentteja :

Lähetä kommentti