Oletko laskenut sijoitusasuntotuottoja soluasunnoille? Nyt markkinat saattavat olla kohdillaan. Ns. perheasuntoja on myynnissä paljon ja ne roikkuvat listoilla loistavan kauan. Olisiko nyt oston hetki? Minä teen laskelmia säännöllisesti. Hajautuksen kannalta, keskustassa oleva isompi asunto, voisi olla ihan järkevä ratkaisu minun asuntosijoitussalkussa.
Mitä vaadin soluasunnolta?
Ydinkeskustassa ja oppilaitosten lähellä. Molemmat kriteerit tulee täyttyä.
Vähintään 4 henkilö soluun eli pohjaratkaisu sellainen, että olohuone voidaan käyttää yhtenä solu huoneena ja keittiöön ja wc tiloihin pääsee sisääntuloaulasta.
Asunto peruskunnossa.
Nyt olen taas löytänyt yhden kriteerit täyttävän asunnon. Ydinkeskusta. Tien toisella puolella yksi opinahjo. Pohja enemmän kuin loistava. Talo on 60- luvulla rakennettu eli putkiremontti tulossa seuraavaan 10 vuoteen. Asunto on sellainen, että mitään pintaremonttiakaan ei tarvita, toimii tuollaisena. Ajankohta otollinen, osto esim. kesällä, vuokralle heti parhaimpaan loppukesän ruuhka-aikaan.
Mutta kannattaako asunto laskelmana? Onko asunto hyvä sijoitus?
LASKELMA
MENOT
Hoitovastike 285 e/kk
Vesimaksu 26 e hlö x4 eli 104 e/kk
Sähkö 70 e/kk
Netti 25 e/kk
Vakuutus 70 e/kk
Yhteensä 554 e/kk ja menoja vuodessa 6648 euroa.
TULOT
Vuokratulot
1. Huone 300 e
2. Huone 300 e
3. Huone 300 e
4. Huone 330 e (sis parveke)
Yhteensä 1240 e/kk, uskon että saan asunnot huoneet vuokrattua noihin keskihintoihin noin 10,5 kk/vuosi, vuositulot 12915 euroa.
Tulos 6267 euroa/vuosi (12915-6648).
Haluan sijoitukselle vähintään 6% tuoton ja tuohon tuoton pääomaa tulee olla laskettu myös tuleva putkiremontti.
KUSTANNUKSET
Ostohinta (sis. Arvonlisävero) X euroa
Putkiremontti (75 m2 x 700 e/m2) 52500 euroa
Kalusteet 200 e/huone eli 800 euroa
Koska haluan sijoitukselleni 6% tuoton, voisin noilla yllä olevilla arvioluvuilla tarjota asunnosta 51150 euroa. (6267/104450=6%, jolloin vähennän tuosta 104450 kokonaiskustannuksista putkiremontin 52500 ja kalustekustannukset 800=51150).
Valitettavasti pyyntihinta asunnossa on liian korkea eli kauppoja ei varmaankaan tule, mutta jos tyytyisin 4,4 % tuottoon niin kaupat syntyisivät pyyntihinnalla. Valitettavasti haluan 'solu vuokraamisen vaivan palkaksi' 6% tuoton. Mutta ihan hirveän kaukana laskelma ei ole toteutumisesta. Eli jatkan laskelmaharjoituksia.
Löysitkö sinä solu sijoitusasunnon, jonka vuokratuotto on sinulle sopiva?
Anteeksi olen hieman aloittelija. Sanoit haluavansa sijoituksellesi 6% tuoton. Tarkoittaako se että asunnon maksuhinnasta haluat vuosittain 6% tuoton? Esim (asunnonhinta 100 000e eli 100 000x0.06 = 6000 e vuosittain tuottoa sinulle?)
VastaaPoistaSolu asunnossa haluan sen 6% tuoton eli juurikin noin, että jos ostan asunnon 100000 eurolla (sis varainsiirtoveron ja tulevat rempat noin 8 vuoden ajalta), niin tuotto pitää olla ennen veroja 6000 euroa vuodessa (vuokra-yhtiövastike). Eli kuukaudessa pitäisi jäädä kassaan yhtiövastikkeen jälkeen 500 euroa (500x12=6000 euroa).
PoistaNeljässä kuukaudessa tuon huoneiston hinta on tippunut 10000 euroa, kun välittäjä on vaihtunut. Mutta, mutta. Hoitovastike on noussut, että uudella vastikeella tuotoksi tulee vieläkin vain 4,4%. Mutta tuohon tuottoprosentiin on siis laskettu jo tehtynä putkiremontti (joka tulee joskus 5 v päästä, 52500 e). Jos putkiremonttia ei laske niin tuotto olisi nyt 7,3% (ja tuloja siis laskettu 10,5kk, jos ei kesäajaksi mene vuokralle). Taidan alkaa seuraamaan tuota kohdetta. Seuraava sijoitus on kyllä jo päätetty uusi talo, mutta kyllä tämäkin houkuttaa!
Poista