Voiko asunnon hinta laskea?

Voiko asunnon hinta laskea?

Minä olen vannoutunut asuntosijoittaja ja lähes kaikki pääomani on kiinni sijoitusasunnoissa. Minulla on vanhoja 60 -luvun yksiöitä, 80-luvun yksiö, uusi saunallinen yksiö,  vanha rivitalokolmio, vanha monen tontin kiinteistö ja uusi omakotitalo vuokratontilla. Sijoitussuunnitelman mukainen seuraava siirto on rakennuttaa asuinkiinteistö asunnolla tai parilla, omalle tai vuokratontille. Olen jotenkin junnautunut ajatukseen, että asuntojen hinnat eivät voi tippua paljoa ja että saan niitä hyvän tasaisen tuoton. En tiedä, mistä olen mielikuvani tempaissut. Tai ehkä omasta kokemuksesta. Ostin pari vuotta sitten esim. yksiötä noin hintaan 31000 euroa, olen ne arvostanut varallisuuslaskelmassani 50000 euron arvoon, mutta myyn tällä hetkellä yhtä yksiötä yli 65000 euron hintaan. Jopa tuohon korkeaan yli 65000 euron hintaan minulla on ollut katsojia asunnossa. En silti usko että saan sitä myytyä (koska hintaa en laske), mutta kokemus on, että hinta on todellakin noussut. Lisäksi minulla on kokemusta tasaisesta tuotosta. Koen, että asuntosijoittaminen on riskittömämpää kuin osakkeisiin sijoittaminen. Mutta onko asia näin? Voiko asunnon hinta laskea?

Ystäväni kertoi minulle kuukausi sitten omasta asuntotilanteestaan, jonka hän koki todella tukalana. Perus kahden asunnon loukku, mutta myös tosi tilanne asunnon arvon tippumiselta kolmeen-neljään vuoteen. Ystäväni oli ostanut poikamiesboxin noin kolme-neljä vuotta sitten. Minusta asunto oli silloin oivallinen, tarpeeksi pieni kaksio eli myös jatkokäyttönä hyvä sijoitusasunto. Lisäksi asunto on mielestäni kasvavassa kaupungissa ja matka lähimpään opinahjoon on hyvä. Hinta 45 neliöisestä rivarista oli ollut 100000 euroa. Lisäksi hän halusi remontoida 10000 eurolla kylpyhuonetta ja joitain kaappijärjestelyjä. Hintaa tuli siis hänelle 110000 euroa. Parin vuoden asumisen jälkeen uusi rakkaus roihahti, mutta uudelle vaimokkeelle ei baarikeittiö ja pienet poikamaiset yksityiskohdat kelvanneetkaan. Lisäksi asunto oli liian pieni kahdelle. Pariskunta muutti ensin yhdessä vuokralle, jolloin ystäväni pisti poikamiesboxin vuokralle. Vuokraaminen oli kuulemma painajaismaista ja ensimmäinen vuokralainen asui vain 3 kk ja seuraavakin olisiko ollut 9 kk. Tässä vaiheessa ystäväni halusi ostaa jo omakotitalon. Talo ostettiin puoliksi. Poikamiesboxi laitettiin myyntiin, välittäjän kautta, hintaan 100500 euroa ja ilmoitukseen laitettiin maininta että ikkuna/piha remontti (en muista mitä kaikkea tässä remontissa oli) valmistuu pian ja sen hinta-arvio oli tämän asunnon osalta 10000 euroa. Tuolla myyntihinnalla ystäväni olisi menettänyt kolmeen vuoteen noin 10000 euroa (100000+10000-100500 ja ikkunaremontti tulisi ostajille maksettavaksi) omien mieltymyksen mukaan tekemän remontin verran. Tämän ystäväni olisi vielä hyväksynyt. Itse halutut muutokset. 

Poikamiesboxi on nyt kuitenkin ollut jo jonkin aikaa myynnissä ja välityssopimus alkaa tulla katkolle. Lisäksi taloyhtiön remontti on valmis eli se on nyt näyttävä selkeästi hinnassa (nyt siis näkyy vain tekstiosassa). Välittäjä oli ehdottanut, että hintaa tiputetaan ikkunaremontin verran. Reilua, kaverini saisi siis asunnosta 90500 euroa (100500-10000) ja hän on itse maksanut asunnosta 110000 euroa (100000+10000). Tappiota tulisi pyöreästi 20000 euroa. Toki hän on saannut noin vuoden vuokratuottoa. Mutta pähkäilimme molemmat, että voi ihan hyvin olla, että hän ei selviä edes tuolla 20000 euron tappiolla (jos ei vaan saa myytyä siihen alempaankaan hintaan).

Minä tietenkin laskin, että hänen kannattaa jatkaa vuokrausta. Hänellä on velkavipua tähän sijoitukseen 2/3 eli hän saisi omalle pääomalle yli 16 % tuoton. Tuotto asunnolle vuokramarkkinoiden markkinavuokralla oli noin 5,1%. Eli ihan hyvin. Sijoitusasunnon kassavirta on kuukausittain kuitenkin negatiivinen tuon ikkunaremontin jälkeen. Eli noihin tuottoihin päästäkseen ystäväni joutuisi joka kuukausi laittamaan omaa rahaa 85 euroa kuukaudessa, että asuntosijoitus pyörisi. Tätä oman rahan laittamista ystäväni ei sisäistänyt oman pääoman kasvattamisena. Hän haluaa mielummin säästää pankin rahastoon 50 e kuukaudessa. Pohdin kyllä ääneen, että kumpihan mahtaa olla tuottavampaan, säästää 50 e pankin rahastoon ja saada tuotto x vai maksaa omaa sijoituslainaa 85 e kuukaudessa ja vuokralainen maksaa/lyhentää hänen lainoja noin 300 euroa kuukaudessa. Stressaavaahan se vuokralaisen pitäminen on, mutta olisko tuo 300 e per kuukausi kuitenkin ihan kiva korvaus siitä stressistä (ystäväni on pienipalkkaisella liikunnallisella alalla, jossa uskon, että nettopalkka on 1500-1800 e kuukaudessa, siihen suhteutettuna tuo rahasumma on mielestäni iso)

Ystäväni ei laskenut asiaa ollenkaan noin. Hän on nyt yrittänyt myydä, välittäjän suosituksesta, asuntoa tyhjillään eli hän ei ole saannut vuokratuottoa kohta neljään kuukauteen. Hänellä on kuitenkin ollut koko ajan menoja yhtiövastike 150 e/kk ja lisäksi lainan korot ja lyhennys (450 e kk). Hän on laskenut, että hän saa koko ajan takkiin asunnosta 600 euroa. Hän ei ymmärrä lainanlyhennysosuutta oman pääoman lisäämisenä. Lisäksi hänellä alkaa kohta pyörimään asunnosta ikkunaremontin rahoitusvastike, vähän alle 100 e kuukaudessa. Mitään kalliita remontteja taloyhtiöön ei ole tulossa kymmeniin vuosiin. Hän haluaa ehdottomasti myydä asunnon. Tämän poikamiesboxin lisäksi hänellä pyörii normaalit uudenveroisen omakotitalon lainan korot, lainan lyhennykset ja kaikki omakotitalon kustannukset. Paniikki alkaa iskeä päälle. Hän haluaa ottaa takkiinsa 20000 euron tappion tai jopa enemmän, että hän saa mielenrauhan ja unelmaelämän, jossa ei ole vuokralaisia ja hänellä on vain yksi talo ja hän sijoittaa 50 e kuukaudessa pankin rahastoon. 

Tästä keskustelusta opin myös, että ihmiset ovat hyvin erilaisia. Ystäväni on kokenut  ahdistavana, että vuokralainen kuluttaa koko ajan hänen omaisuuttaan. Hän ahdistuu, kun miettii, että kenet ottaa vuokralaiseksi ja että osuuko valinta oikeaan. Hän herää mielellään kukon laulun aikaan aamuvuoroon ja ajaa töihin, että saa maksaa unelmaansa (sitä omakotitaloa). Hän ottaa takkiin 20000 euroa eli monen vuoden säästönsä, ettei hänen tarvitse olla vuokraisäntä. Hän ostaa sillä sen mielenrauhan.

Minusta on ihanaa tietää, että minun sijoitusasunnoissa tepsuttavat vuokralaiset, koska saan siitä 'asunnon kulumisesta' niin hyvän korvauksen. Minä otan mielelläni mielenstressin ja annan vuokralaisten tepsutella minun varallisuudessa, koska koen että saan siitä kunnon korvauksen. Paras korvaus ikinä on, että minä olen saan olla taloudellisesti riippumaton perinteisestä työelämästä. Lisäbonuksena koen, että samalla saan myös vanhuuden turvan, kun pääomani on omissa sijoituksissani (nyt asunnoissa) eikä suomen eläkejärjestelmässä palkan mukana maksettuna.

Molemmat ovat onnellisia asemastaan. Kumpikaan ei vaihtaisi toisen asemaan. Loppu hyvin, kaikki hyvin? Vai opinko tästä keskustelusta myös sen, että asunnon hinta voi laskea. Taisinpa oppia! 

Voiko asuntojen hinta tippua?