Kannattaako lypsävä lehmä myydä?
Minulla on yksi kiinteistö, josta olen saanut vuokratuloa 23000 euroa per vuosi noin parin vuoden ajan. Menoja kiinteistöstä on ollut vähän alle 6000 euroa vuodessa. Eli tulos on ollut 17000 e per vuosi. Tulos tulee kausiluontoisesti eli saan sen vuokrattua yhden yrityksen kausiluotoiseksi asunnoksi ja 'tuotantotilaksi' noin 3-4 kk ajaksi. Tietystä syystä yritys voi käyttää vain tuota kyseistä eli heillä on intressi vuokrata juuri tuo kyseinen kiinteistö (lähellä toisia heidän toimitiloja ja muutama muu juttu mikä tekee kiinteistön juuri heille tarpeelliseksi). 9 kk ajan voin toki tehdä tuolla kiinteistöllä mitä vaan. Toki minun kannattaisi saada myös tuo 9 kk vuokrattua, mutta vielä en ole onnistunut. Kiinteistön normaalivuokra olisi lienee kokoaikaisesta vuokrauksessa alle tuon kausiluontoisesti vuokrauksen. Ehkä 1100 e kk eli 13200 euroa vuodessa tuottoa.
Kiinteistön hinta on ollut minulle 205000 euroa kun sen rakennutin valmiiksi (itse pistin vain nimen paperiin). Eli vuokratuottoni on ollut 8,3 % (17000/205000 euroa). Minusta ihan hyvä kun tuota lisäpotentiaalia löytyy (lisävuokraus) ja kiinteistön rakennuskanta on melko uutta eli ei vaadi varautumaan tuleviin korjauksiin. Nettovuokratuotoksi tulee poistojen ansiosta 7,3 % eli sekin on hyvä. Lisäksi tuo rakennus on pankkilainoitettu silloin kun marginaalit oli alhaalla eli sen lainan marginaali on alhaalla. Kuussa korkokulut ovat liikkuneet muistaakseni 50-70 euron kieppeillä. Velkavipu 50/50.
Olen joskus laskenut, että jos saan tuosta 225000 euroa niin myyn sen pois ja rakennan uuden. Uusi on kuitenkin uusi ja rakennusten hinnat ovat hieman tippuneet rakennutettuna eli saan ainakin tuohon samaan hintaan uuden ellen jopa halvemmalla. Uskon että saan vastaava tehtyä samaan hintaan kuin edellinen ja siihen hintaan on huomioitu tulonmenetys rakennusaikana ja rahoitus rakennusaikana.
Mietin että kannattaisiko sittenkin kokeilla myyntiä 240000 hintaan. Eli vaikka olen päättänyt, että lypsävää kehityskelpoista kiinteistöä en myy. Mutta myisinkö sen kuitenkin, jos saisin siitä 240000 euroa eli nettona voittoa 35000 euroa (olen toki asunnut kiinteistöllä sen 2 vuotta ja vartin eli myyntivoitto on verotonta).
Eli kannattaako
1) kotiuttaa myyntivoitto eli omalle pääomalle olen saannut tuottoa 35 % (100000 euroa omaa pääomaa, myyntivoitto 35000 euroa, vuosittain tulos ollut 17000 euroa (2x17000=34000)). Jos saisin kiinteistön myytyä, minulla jäisi tilille 146000 euroa käteistä (240000 e myyntihinta ja velkaa onkin 94000 euroa). Nykyään minulla on käteistä 77000 euroa (ei ole ihan oikesti käteistä vaan 3 kk ehkä saan irroitettua rahat). Eli minulla olisi sijoituksiin 223000. Uusin sijoitusrakennushankkeeni maksaa 250000 euroa (kustannusarvio muutoskustannusten kanssa 245000 euroa). Johon saan pankkilainan 50% osaan. Eli tuohon hankkeeseen menisi käteisestäni 125000 euroa. Minulle jäisi sijoitettavaa 100000 euroa. Uudesta kiinteistöstä saisin varovaisellakin arviolla 5,8 % tuoton. Ja talo olisi ihan uusi. Ja tontti minulla siis on jo valmiina, kun tämän hankeen meinaan seuraavaksi toteuttaa. Tämä myynti vaan ehkä aikaistaisi hanketta tai tekstisi sen tukevammalle pohjalle.
2) vai jatkaa 7,3 % vuosittaisen nettotuoton saamista (toki yrittää käyttää hyödyksi myös tuota 10 kk aikaa). Jatkaa säästämistä tammikuuhun asti. Tehdä uuden kiinteistön rakennuttamissopimuksen silloin kuntoon. Aloittaa alkuvuodesta 2017 rakennusprojektin. Itse en siinä käytännössä tee mitään. Jättää tuo alkuperäinen kiinteistö tuottamaan ja saada uusi kiinteistö tuottamaan noin marraskuussa 2017 noin 5,8 % tuottoa. Jolloin minulla ei ole varaa ostaa osakkeita (eli hajauttaa salkkua osakkeisiin), kuin marraskuusta 2017 lähtien.
Nyt kun olen kirjoittanut luvut auki, niin taidan itsekin ymmärtää että ei myynti tuohon hintaan kannata. Saavutaan sillä vain 100000 euron hajauttamisen nyt heti osakkeisiin tai sitten hajautan saman summan osakkeisiin aikaisintaan marraskuussa 2018. Tuottavaa lehmää ei kannata kyllä myydä. Tarkistan vielä kirjoittamani luvut, mutta nämä luvut antavat tuloksen, että myynnin aika ei ole vielä, vaikka nyt voisikin olla kyseisen kiinteistön otollinen myyntihetki markkinoiden näkökulmasta.
Miksi et vain aloita uuden rakentamista heti tuota vanhaa kiinteistöä myymättä? Tuon 77 000 euron pitäisi riittää omarahoitusosuuteen ja vanhasta kiinteistöstäkin näyttäisi olevan vakuusarvoa vapaana.
VastaaPoistaHaluan vähentää lainapainotusta eli haluan ensin kerätä pääomaa ja tehdä sijoituspäätöksen vasta sitten. Lisäksi pankkilaina on helpompi ja halvempi saada kun opoa 50. Eli kerään nyt sijoitettavaa pääomaa. Ideaali olisi jos seuraava hanke olisi pienempi niin saisin jo nyt nuo rahat tuottamaa, mutta olen miettinyt tuota hanketta jo kauan eli haluan tehdä nyt sen. Ainakaan minä en saa lainaa 30% omalla pääomalla. 50 % lainahanat aukeaa (moni tarjoaa) ja laina on edullisempaa. Hyvä niin. Ja en tiedä mihin maailman talous on menossa niin en halua hoppuillakaan. Uuden sijoituksen rakentamispäätöksen teen aikaisintaan helmikuussa 2017.
VastaaPoistaMielenkiintoinen blogi. Olisi kiva lukea pohdintaa sijoitushistoriasi ''parhaimmasta'' sijoituksesta ja ''huonoimmasta'' sijoituksesta. Näin aloittelevana sijoittajana ehkä omat ''oppirahat'' jäisivät pienemmäksi. :)
VastaaPoistaKiitos kommentista. Pitääpä harkita tällaista tekstiä. Paras sijoitukseni löytyy kirjoitettuna auki tuolla tekstissä 'taloudellisen riippumattomuuden todelliset luvut, käytäntö'. Bullet lainalla ostettu yksiö keskustasta. Tuottoprosentti 14,71%, mutta opolle tuotto huimat yli 70 %, koska siinä on niin korkea velkavipu. Huonoin sijoitukseni lienee uutena ostettu kohde pari vuotta sitten (ei sekään huono ostos ole ollut). Toisaalta jos asun siinä sen pari vuotta jossain välissä niin sitten senkin tuottoprosentti nousee (myydessä saan myyntivoiton verottomasti, ja olen lisäksi saannut menoina huomioida rahoitusvastikeen vuokra-aikana). Eli huonoin ja paras kohde taitaa koko ajan hieman vaihdella.
Poista