Varastumisen yhtälö ei ole oikeasti mikään salaisuus. Se on hyvin yksinkertainen.
Varallisuuden kasvattaminen lähtee oivalluksesta, että tuloja on enemmän kuin menoja. Tällöin joka kuukausi jää ylimääräistä. Tämä ylimääräinen jätetään säästöön.
Säästäminen ei vielä lisää varallisuutta. Säästetty pääoma pitää saada tuottamaan, pääoman tuottoa.
Minulle säästäminen oli ehkä jotenkin tuttua ja sen yhtälön tajusin jo esimerkiksi opiskelijana. Lähinnä ymmärrys oli, että puskurissa tulee olla rahaa, että kun eteen tulee yllättävä meno, voin ottaa säästöistä rahaa menoon ilman korkeita kuluja (ilmaiseksi omista säästöistä). Tällä ymmärryksellä ei vielä kovin paljon varallisuutta kasvateta. Tällä ymmärryksellä ehkä ei pääse velkaantumaan.
Sen sijaan olin jo tosi vanha ennen, kun ymmärsin mikä voima on sijoitetun pääoman tuotolla (ns. korkoa korolle ilmiöllä). Luulin ymmärtäväni asian, mutta oikeasti tajusin sen vasta, kun ensimmäinen oma sijoitus rupesi takomaan minulle tuottoa ja laitoin kaiken tuoton uudelleen sijoituksiin.
Nyt olen alkanut avaamaan hiukan yksittäisten sijoitusostosten tuottavuutta itselleni. Ja olen hoksannut, että kyllä halvat sijoitukset voivat olla tuottavia. Ns halpoihin sijoituksiin en ole laskenut yhtään arvonnousua, koska en usko että sellaista on tulossa. Esim olen ostanut yksiön 32000 eurolla (ns. halpa yksiö, joka on huonossa kunnossa, mutta sijainta on ihan ykkönen eli tuolla sijainnilla olen saannut asuntoon tuottoa varsin tasaisesti tai jopa loistavasti). Tulot olleet vuosittain keskimäärin 9520 + 3750 euroa eli 13270 euroa. Menot ovat olleet -1296-90-450 eli -1836. Tuotto on ollut 11434 euroa eli 35 % tuotto. Sika hyvä!
Tai toinen höpö höpö halpa sijoitus 21000 euroa (ei velkavipua kohteessa). Sijoitus jolle en laskenut yhtään arvonnousua. Mutta myyntihintojen perusteella en enää usko, että sijoituksen arvo laskeekaan. Vuodessa tulot olleet noin esim 5738 + 3600 eli + 9338 e ja menot -864-560-360 eli -1784. Tuotto 7554 e (9338-1784) vuodessa eli 36 % (7554/21000). Toki nyt harmittaa kun en ostanut kahta tai kolmea tällaista kultakimpaletta (näitä oli kaksi myynnissä pari-kolme vuotta sitten).
Onneksi noita ensimmäisen esimerkin mukaisia yksiötä ostin kolme.
Kokonaisuudessa vanhojen asuntojeni luvut eivät ole näin hyviä. Minulla on yksi asunto jonka tuottavutta /järkeä en osaa perustella itselleni järjellä. Toisaalta en oikein pääse siitä tuottavasti eroonkaan järkevästi. Pikaisella yhtälöllä (ja rajusti oikaistuna) asunto ostettu 62000 eurolla ja asunto on ja oli pommikunnossa. Asuntoon on tullut jo esim isoja remppoja 6000 euroa ja 30000 euroa ja putkiremppa vieläkin tekemättä. Vuokra on ollut vain 700 e kk ja yhtiövastike 200 e luokkaa lisäksi olen lyhentänyt noita remontteja rahoitusvastikkeena. Eli tuotto on vuodessa noin 6000 /62000 e eli 10 % luokkaa ilman noita korjauksia. Asunto on ollut vuokralla noin 6 vuotta eli tuottoa olisi tullut 36000 euroa. Asunnon arvo on kuitenkin laskenut. Se ei ole alkuperäinen ostohinta plus nuo remontit (62000+3600=98000). Myyntihinta liikkunee noin 84000 euroa. Joka tarkoittaa -14000 arvonalennusta. Onneksi yhtälö ei ole vielä negatiivinen, kun olen kuitenkin saanut 36000 tuottoakin. Mutta tuotto on siis oikeasti ollut 22000 euroa (eli vain 3666 euroa vuodessa). Toki en tiedä miten asunto tuottaa tulevaisuudessa...
Olen siis pupupöksynä päätynyt viime vuotena, että sijoitukseni tulevat olemaan uudempia. Ja viimeisin sijoitus on ollut esim kaksi ihan uutta asuntoa. Mutta onko ne todellakaan niin hyödyllisiä sijoituksia kuin olen ajatellut?
*
Sano kyllä tuotoille, ei kuluille. Aloita kuukausisäästäminen ilman ostokuluja.
Kiinteistöistä jos helmiä löytää, pääsee kyllä hyville tuotoille. Minä vuosina olet nuo kohteet ostanut? Kiinteistömarkkinoiden ylikuumeneminen taitaa kyllä näkyä sijoittajien "haaskalla parveiluna"?
VastaaPoistaHurjia lukuja kyllä. Olisi mielenkiintoist tietää mistä päin nämä asunnot on ostettu. Omistatko muuten yleensä asuntoja läheltä missä asut? Vai ostatko kauempaa?
VastaaPoistaItseäni kiinnostaisi joskus tulevaisuudessa kokeilla asuntosijoittamista, mutta en ole toistaiseksi onnistunut löytämään yhtään asuntoa missä vuokratuotto olisi hyvä ilman riskiä, että koko talo puretaan lähitulevaisuudessa. En tosin ole tosissani etsinytkään. Välillä vain selailen etuovea ja mietin missä voisi olla potentiaalisia ostokohteita jos päättäisin aloittaa asuntosijoittamisen.
Voisitko liikaa paljastamatta kertoa hiukan 32 000 euron yksiön tuloista? Mikäli asunto olisi ollut tavallisena vuokrakotina, näyttäisi tulot olevan 1 106 euroa kuukaudessa. Tuskin tuo ihan näin on mennyt, mutta kuulisin mielelläni lisää. Todella upea tuotto kohteella joka tapauksessa!
VastaaPoistaMinulla on joissain asunnoissa ihan helmi tilanne (ei todellakaan kaikissa). Mutta niiden vuokraus perustuu ihan helppoon kikkaan. Tarve on tietyn ominaisuuden asunnoille, esim. sairaalan vieressä delux kalustettu asunto, joka sisältää kaikkea sopivaa keikkalääkäreille (kuntosali alakerrassa, uima-allas tai jotain mitä tietty vuokraryhmä haluaa) ja lisäksi minulle sopii lyhempi irtisanomisaika kuin kuukausi, näin saan tietyistä helmistä suuremman tuoton. Eli tuotto perustuu hyvin maksavaan vuokralaisryhmään ja siihen että heidän tarpeet on yritetty selvittää mahdollisimman hyvin. Aina ei löydy hyvin maksavaa vuokralaista, mutta sitten vuokraan edullisemmin ja odotan kunnes helmivuokralainen ottaa yhteyttä. Tulos on ollut todella kannattava, ainakin vielä.
VastaaPoista