Sijoitusasuntojen rakennuttamislaskelma.
Olen aloittamassa keväällä kiinteistölle rakennuttamisprojektin. Lasken tässä auki luvut, niin tiedän, mikä alkulähtötilanne on riskien suhteen.
Ensinnäkin minua kiinnostaa, että voin lyhentää stressittömästi hankkeen lainaa. Laskin kaikki asuntoni läpi turvallisuushakuisesti (pienimmällä mahdollisella vuokralla ja suurimmilla mahdollisilla kuluilla tämän hetken mukaan). Saisin vuokratuottoja brutto 3190 euroa eli 20 % veroasteella netto 2552 euroa kuukaudessa. Tästä summasta voin siis maksaa hyvinkin lainan korkoja ja lyennyksiä 3/4 osaa eli 1914 euroa kuukaudessa.
Minulla on nyt lainaa 162000 euroa ja lisäksi yhtiölainaa yhteen uuteen asuntoon 70000 euroa. Tuon uuden asunnon yhtiölainan jätän tästä laskelmasta pois.
Uskallanko ottaa yhteensä lainaa 300000 euroa (minulla on silloin sijoitusvarallisuutta 914000 euroa, kun lasken mukaan tuon uusimman sijoitusprojektin). Olen toivottavasti vaihtamassa pankkia ja siinä samassa kaikki lainani laitetaan yhteen kokonaisuuteen.
Jos minulla on lainaa 300000 euroa niin sen kustannukset ovat 20 vuoden lainana kiinteänä tasaeränä 2% korolla 1518 euroa per kuukausi (4% korolla 1818 e/kk ja 6% korolla 2149 e/kk).
Eli päädyn että uskallan ainakin ottaa lainaa pankista 300000 euroa. Tuo ei ole 20 vuoden laina-ajalla lähelläkään kipukynnystäni. Mittakaava on juuri oikea.
No jos minulla on lainaa 300000 euroa niin siitä on laskennallisesti siitä on tuohon uusimpaan sijoitusrakennuttamiseen 138000 euroa (hanke on 244000 euroa). Omaa pääomaa tarvitsen 106000 euroa eli minulta puuttuu enää 16000 euroa. Ihan varmasti saan tämän säästöön maaliskuuhun 2017 mennessä (ja oikestaan tarvitsen rahan vasta loppukesästä 2017, kun rakennuttaminen maksetaan sitä mukaa kuin talo valmistuu, mutta pankki saattaa vaatia sitä aiemmin tilille).
300000 euron lainalla nukun yöni hyvin. Silloin minulla on kokonaisuudessa 369800 euroa eli velkavipuni on silti 40 %. nykyään velkavipuni on 31%. Laskelma löytyy täältä. Kyllä tähän 40% tähdätään.
Luvut ovat nyt niin lähellä että. Hyvä, hyvä!
Meillä on asuntosijoituksissa reilusti yli 50% velkavipua, itseasiassa se on noin 70%... Se on mielestäni jo hieman liikaa, mutta tavoitteet ovat kovat, joten olemme hieman ottaneet riskiä. Meillä on 10 kpl sioitusasuntoja ja välillä on kyllä ollut kassavirtaongelmia. Jos joku kämppä on remontissa ja toisesta puuttuu vuokralainen, niin silloin täytyy olla ylimääräistä, jolla näitä maksetaan. Tämän takia olemme kerränneet aika ison bufferin, josta näitä "yllättäviä menoja" voidaan maksaa. Olemme haluneet ottaa mahdollisimman ison velkavivun ja laittaa loput rahat osakkeisiin (puskurin jälkeen). Eli säästämme kahdella rintamalla. Mielestäni, niin kauan kuin kassavirta pysyy positiivisena ja puskurirahastolla varudutaan, niin velkavipua kannattaa käyttää. Nyt on muutenkin sen verran matalat korot, joten lainakin lyhenee mukavassa tahdissa. Sinulla on hyvä tilanne, kun voit hyödyntää nykyisiä vuokratuottoja maksaakseen sijoitushanketta. Eli sijoituksen ei tarvitse olla heti tuottoisa (kuten meillä näissä normaaleissa sijoituasunnoissa, jotka vuokrataan heti oston jälkeen ulos).
VastaaPoista