Asuntosijoittamisen ydinajatus
Kirjoitin tuonne yhteen kommentin jo asuntosijoittamisen ydinajatuksen laskelman varjossa. Teen siitä ihan oman tekstin, niin silloin mahdollisimman moni voi lukea sen helposti.
Asuntosijoittaminen ja sen ydinajatus alkoi aikanaan selvitä minulle laskelmien perusteella. Jos joku olisi sen kertonut niin en silti olisi sitä ymmärtänyt. Asian voi kertoa näin 'ostat asunnon velkavivulla ja vuokralainen maksaa sinulle vuokraa ja tällä vuokralla maksat lainaa pois ja lopulta asunto on velattomasti sinun'. Helppoa, mutta en silti ymmärtänyt.
Sitten tein laskemia ja ymmärsin.
Alla on yksi laskelma. Tämä ei ole mikään äärimmilleen viritetty laskema esim tuoton suhteen. Tuoton saat paremmaksi, kun ostat halvemmalla, saat parempi kuntoisen (lue putkiremontti kauempana) asunnon ja saat vuokraa enemmän.
Mutta jos kaikki ovat arviota niin tässä ihan hyvä perusarvio (ei pääkaupunkiseudulta).
Osta 60 % - 70% velkavivulla esim keskusta yksiö (hinta 70000 e), omaan pääomaa 24000 euroa ja pankista lainaa 46000 euroa (2,5% korolla 10 vuotta laina-aika, lyhennys on 434 euroa kuukaudessa) eli velkavipu 66%. Vuokraa asunto esim hintaan 560 e kk ja yhtiövastike on varmaan noin 120 e ja lainaa maksat korkojen kanssa pois 434 euroa kk, 10 vuoden aikana joudut upottamaan joka kuukausi tuohon 6 euroa omaa rahaa (tai ota laina-ajaksi 10 vuotta ja 1 kk, niin ei tarvita omaa rahaa). Ja kymmen vuoden päästä sinulla on tuo asunto kokonaan velattomana oma. Eli tuottona olisit saanut kymmeneen vuoteen tuon pankkilainan verran eli 46000 euroa.
Minusta se on ihan hyvä summa tuottoa suhteessa riskiin, joka on esim. tyhjät kuukaudet tai suhteessa työhön (esim. etsittävä joka vuosi uusi vuokralainen eli aikaa menee 1 päivä per vuosi).
Sitä parempi diili, mitä edullisemmin asunnon saat (ja mitä uudempi asunto on) ja mitä kovemman vuokran saat.
*Ansaitset loman - Booking.com
lauantai 27. toukokuuta 2017
maanantai 22. toukokuuta 2017
Miltä tuntuu, kun näet säästöjesi kasvavan?
Miltä tuntuu, kun näet säästöjesi kasvavan?
Oletko yrittänyt säästää? Mutta homma ei pitkäjänteisesti onnistu. Kun olet säästänyt pari kuukautta, niin into tyssää. Itse olen antanu tällöin hieman lepsumman otteen vallata talouden. Pääsääntö on kuitenkin ollut, että jo säästettyihin varoihin ei kosketa. Miten olen pysynyt pääsäännössä? Hyvin. Olen sijoittanut säästöt, joten niiden käyttäminen olisi vaatinut ponnisteluja. Osakkeisiin sijoittamiseen tämä pätee helpostikin, joka kuukausi tai joka toinen kuukausi on helppo ostaa osakkeita säästöillä. Isompiin kertasijoituksiin olen korvamerkinnyt säästöt seuraavaan sijoitukseen. Jos olen tekemässä esim. asuntosijoitusta niin olen ajoittanut oston niin että minulla on juuri oikeaan aikaan raha tilillä. Silloin en halua, että joku pieni lipsuminen aiheuttaa sen, että en voikaan ostaa ajallaan sijoitusasuntoa.
Säästöt kannattaa siis sijoittaa heti (ei rahastoihin, koska en ymmärrä niitä).
Alku tässä on hankalinta. Aluksi pääoma ei millään lähde kasvamaan. Ja silloin tulosta ei näe mistään. Itsellä sattui näihin aikoihin mukavasti, että minulla ei ollut haluja edes kuluttaa eli koin että varallisuuden on parempi vaikka vaan olla odottamassa kasvua, kuin että vaihtoehtoisesti olisi halunnut kuluttaa rahan. Mutta sitten kun korkoa korolle ihme iskee, niin säästöjen seuraaminen on kyllä kivaa puuhaa. Silloin ainakin minä sain säästöruuvia ihan itsestään tiukemmalle, kun näin ihan konkreettisesti kuinka varallisuuteni kasvoi. Jätin esim auton vaihtamatta uudempaa (säästö 10000 euroa ja 'sääntö 72':n mukaan 10% tuottoprosentilla varallisuuteni kaksinkertaistui 7,2 vuoteen eli 20000 euroon). Kyseisen säännön mukaan korkoa korolle kasvava pääoma kaksinkertaistuu ajassa (likiarvo), joka on 72 jaettuna tuottoprosentilla).
Muuten luulisin, että korkoa korolle ilmiö on ihan tuulesta temmattu matemaattinen kaava, joka ei toimi käytännössä, mutta ainakin minun kohdalla se on alkanut näkyä, niin en enää ihmettele sitä. Nyt vaan nautin kun säästöni kasvavat. Tähän fiilikseen olen niin koukussa, että todellakin haluan säästää enemmän ja saada kasvun vielä paremmaksi.
Miltä sinusta tuntuu kun näet varallisuutesi kasvavan?
*Vietä ihana viikonloppu Tukholmassa! Löydä sopivin hotelli trivagon avulla! trivago, maailman suurin hotellihaku. Löydä sinulle sopivin hotelli yli 900.000 hotellin joukosta.
Oletko yrittänyt säästää? Mutta homma ei pitkäjänteisesti onnistu. Kun olet säästänyt pari kuukautta, niin into tyssää. Itse olen antanu tällöin hieman lepsumman otteen vallata talouden. Pääsääntö on kuitenkin ollut, että jo säästettyihin varoihin ei kosketa. Miten olen pysynyt pääsäännössä? Hyvin. Olen sijoittanut säästöt, joten niiden käyttäminen olisi vaatinut ponnisteluja. Osakkeisiin sijoittamiseen tämä pätee helpostikin, joka kuukausi tai joka toinen kuukausi on helppo ostaa osakkeita säästöillä. Isompiin kertasijoituksiin olen korvamerkinnyt säästöt seuraavaan sijoitukseen. Jos olen tekemässä esim. asuntosijoitusta niin olen ajoittanut oston niin että minulla on juuri oikeaan aikaan raha tilillä. Silloin en halua, että joku pieni lipsuminen aiheuttaa sen, että en voikaan ostaa ajallaan sijoitusasuntoa.
Säästöt kannattaa siis sijoittaa heti (ei rahastoihin, koska en ymmärrä niitä).
Alku tässä on hankalinta. Aluksi pääoma ei millään lähde kasvamaan. Ja silloin tulosta ei näe mistään. Itsellä sattui näihin aikoihin mukavasti, että minulla ei ollut haluja edes kuluttaa eli koin että varallisuuden on parempi vaikka vaan olla odottamassa kasvua, kuin että vaihtoehtoisesti olisi halunnut kuluttaa rahan. Mutta sitten kun korkoa korolle ihme iskee, niin säästöjen seuraaminen on kyllä kivaa puuhaa. Silloin ainakin minä sain säästöruuvia ihan itsestään tiukemmalle, kun näin ihan konkreettisesti kuinka varallisuuteni kasvoi. Jätin esim auton vaihtamatta uudempaa (säästö 10000 euroa ja 'sääntö 72':n mukaan 10% tuottoprosentilla varallisuuteni kaksinkertaistui 7,2 vuoteen eli 20000 euroon). Kyseisen säännön mukaan korkoa korolle kasvava pääoma kaksinkertaistuu ajassa (likiarvo), joka on 72 jaettuna tuottoprosentilla).
Muuten luulisin, että korkoa korolle ilmiö on ihan tuulesta temmattu matemaattinen kaava, joka ei toimi käytännössä, mutta ainakin minun kohdalla se on alkanut näkyä, niin en enää ihmettele sitä. Nyt vaan nautin kun säästöni kasvavat. Tähän fiilikseen olen niin koukussa, että todellakin haluan säästää enemmän ja saada kasvun vielä paremmaksi.
Miltä sinusta tuntuu kun näet varallisuutesi kasvavan?
*Vietä ihana viikonloppu Tukholmassa! Löydä sopivin hotelli trivagon avulla! trivago, maailman suurin hotellihaku. Löydä sinulle sopivin hotelli yli 900.000 hotellin joukosta.
lauantai 13. toukokuuta 2017
Taloudellisen riippumattomuuden yhtälön ymmärtäminen
Taloudellisen riippumattomuuden yhtälön ymmärtäminen.
Itse ajattelen, että kaikki ymmärtävät taloudellisen riippumattomuuden yhtälön. Kaikki vaan eivät halua sitä tavoitella (joka on todellakin ok). Joku haluaa kuluttaa. Joku ei halua ajatella. Joku haluaa vaan peruselämää (lue! elämä ei saa poiketa muiden elämästä).
Mutta enhän minäkään tajunut taloudellisen riippumattomuuden yhtälöä nuorena, saati sitten kerralla. Kotonani ei puhuttu sijoittamisesta (yrittämisestäkin puhuttiin negatiivisesti). Valmistumisen jälkeen, työelämässä aloittaessa, ostin asunnon. Sitten halusin vaan maksaa pois asuntolainaani. Koska en tiennyt, että raha voi kasvaa korkoa. Saati sitten korkoa korolle.
Sitten tein laskelmia. Ja ymmärsin.
Tämän kirjoituksen innoittaja on FemmaDonna tällä kirjoituksellaan. Kiitos FemmaDonna. Toivon, mahdollisimman monella aukenevia silmiä. Jokaisella on mahdollisuus saavuttaa taloudellinen riippumattomuus. Uskon, että ihminen, joka on nyt esim kulutusluottokierteessä voi saavuttaa taloudellisen riippumattomuuden. Kyseisen FemmaDonna bloginpitäjä saavuttaa tavoitteen aivan varmasti noin hyvistä lähtöluvista lähdettäessä. Onnea matkaan, FemmaDonna!
Ymmärrys tulee vähitellen. Uskon, että jokaisella on mahdollisuus saavuttaa taloudellinen riippumattomuus. Asia riippuu vain siitä, miten paljon tarvitaan nykyisen elämisen kattamiseen kuluina. Riittäisikö 50 % tuloista elämään ja saisit esim 50 % palkasta säästöön ja sijoittamalla tuo puolikas pääsisit esim. kymmeneen vuoteen siihen tilanteeseen, että pääomasi tuottaisi tuon elämisen osan verran tuottoa.
Esim. palkka on 2000 euroa ja elämiseen riittää 1000 euroa. Sijoitat joka kuukausi 1000 euroa 8% tuotolla. On sinulla kasassa korkoa korolla ilmiön ansiosta 10 vuoden päästä 174000 euroa (josta tuottoa 54000 euroa). Tuolla pääomalla (174000 euroa) 8 % tuotolla saat kuukaudessa pääoman tuloja 1160 euroa (8% x 174000 e=13920 vuodessa). Nuo pääoman tuotot kattaisivat jo elämisen kustannukseksi.
Omalla kohdalla muistan laskeneeni tuolloin menoja ja ne olivat aika monta vuotta 850-900 euro kuukaudessa. Kaiken muun säästin. Koinko silloin, että olin köyhä tai että en voinnut tehdä mitään? En. Lenkkeilin Seurasaarta ympäri. Pussailin kotona koiraani. Luin paljon lasitetulle parvekkeella ja katsoin merta. Otin aurinkoa (varjossa). Kaikki ihan ilmaisia harrastuksia. Aika oli ihan huikeaa. Vieläkin tulee hymy huulille, kun mietin kolmekymppistä minääni...
Koska et voi etukäteen tietää tuottoprosenttiasi, tai säästöön jäävää rahasummaa (vaihtelee kuukausittain), tärkeintä taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisessa on SUUNTA. Jos tiedät, mihin suuntaan menet ja motivaatio on korkea. Lopputulos on taattu. Itseäni taloudellisen riippumattomuuden matkalla kannusti laskemat, jossa laskin tulevia mahdollisuuksia, mutta ennen kaikkea laskelmat, joissa konkreettisesti näin, että varallisuus kasvaa.
Minun matkasta taloudelliseen riippumattomuuteen voit lukea täältä ja täältä. Olen laskenut myös monta kertaa, mikä on sellainen pääoma, että se riittää taloudelliseen riippumattomuuteen. Teksti löytyy esim. täältä.
Tervemenoa tekemään laskemia!
Mikä on sinun esteesi, että et voi tavoitetta saavuttaa? Vai onko niin, että ei ole estettä?
*8% vakaa tuotto sijoituksellesi Korkeatuottoinen.fi
keskiviikko 10. toukokuuta 2017
Taloudellisesti riippumattoman päiväohjelma
Taloudellisesti riippumattoman päiväohjelma
Olen ollut jo jonkun vuoden taloudellisesti riippumaton. Työelämän jätin irtisanomalla vakituisen työsuhteeni noin viisi vuotta sitten. Yrityksen perustin samoihin aikoihin. Minulla oli jo jonkun verran vuokra-asuntoja, että uskalsin alkaa elää vain niiden tuotoilla. Yrityksen tarkoitus oli olla harrastus. Minua on aina kiinnostanut kirjanpito ja toki yrittäjyys siinä sivussa.
Haaveilin silloin taloudellisesti riippumattoman elämästä. Haaveilin huolettomista aamuista. Aamukahvista kotona. Lenkeistä. Lukemisesta. Öllöttelystä. Toki tämä kaikki perus elämän lisänä.
Tänään heräsin ihan väsyneenä (eilinen juoksulenkki juili jostain syystä selässä). Mutta kun muistin kiireettömyyden, niin kyllä helpotti. Keitin kahvit. Soittelin rakennustyömaan etenemisestä pari puhelua (suunnitelmien aikataulu sekä vesi- ja viemäriliittymästä). Sitten leivoin pullaa. Ja tein kalakeiton ruuaksi. Helppo elämä.
Toisaalta elämäntilanteeni myös ihanasti laiskistaa. En tee enää turhia töitä. Esim tänään ainoa tehtävä olisi ollut yhden vuokra-asunnon näyttö, mutta näyttää siltä että selviän pelkällä avaimen annolla (luottotiedot omaava urheilijanuorukainen tekee omatoimikatselmuksen asuntoon, hakee pyörällä avaimen iltapäivälenkillään ja palauttaa sen kun on katsonut asunnon).
Näin jälkikäteen mietittynä en kyllä vieläkään tajua, että miten minä olen saavuttanut tämän tason. Miten minulla voi olla varaa rakennuttaa paritalo sijoitusasunnoiksi? Ennen kävin töissä, että saan rakennutettua itselleni talon ja jatkoin työntekoa, että voin ylläpitää taloa. Nyt raha tekee minulle töitä, voin rakennuttaa pääomalla paritalon ja tämä pääoma alkaa tuottamaan vuokratuottoa kohta minulle. Yhtälö on mahtava. Suosittelen.
*Lue lisää ja aloita lapselle säästäminen
*
Olen ollut jo jonkun vuoden taloudellisesti riippumaton. Työelämän jätin irtisanomalla vakituisen työsuhteeni noin viisi vuotta sitten. Yrityksen perustin samoihin aikoihin. Minulla oli jo jonkun verran vuokra-asuntoja, että uskalsin alkaa elää vain niiden tuotoilla. Yrityksen tarkoitus oli olla harrastus. Minua on aina kiinnostanut kirjanpito ja toki yrittäjyys siinä sivussa.
Haaveilin silloin taloudellisesti riippumattoman elämästä. Haaveilin huolettomista aamuista. Aamukahvista kotona. Lenkeistä. Lukemisesta. Öllöttelystä. Toki tämä kaikki perus elämän lisänä.
Tänään heräsin ihan väsyneenä (eilinen juoksulenkki juili jostain syystä selässä). Mutta kun muistin kiireettömyyden, niin kyllä helpotti. Keitin kahvit. Soittelin rakennustyömaan etenemisestä pari puhelua (suunnitelmien aikataulu sekä vesi- ja viemäriliittymästä). Sitten leivoin pullaa. Ja tein kalakeiton ruuaksi. Helppo elämä.
Toisaalta elämäntilanteeni myös ihanasti laiskistaa. En tee enää turhia töitä. Esim tänään ainoa tehtävä olisi ollut yhden vuokra-asunnon näyttö, mutta näyttää siltä että selviän pelkällä avaimen annolla (luottotiedot omaava urheilijanuorukainen tekee omatoimikatselmuksen asuntoon, hakee pyörällä avaimen iltapäivälenkillään ja palauttaa sen kun on katsonut asunnon).
Näin jälkikäteen mietittynä en kyllä vieläkään tajua, että miten minä olen saavuttanut tämän tason. Miten minulla voi olla varaa rakennuttaa paritalo sijoitusasunnoiksi? Ennen kävin töissä, että saan rakennutettua itselleni talon ja jatkoin työntekoa, että voin ylläpitää taloa. Nyt raha tekee minulle töitä, voin rakennuttaa pääomalla paritalon ja tämä pääoma alkaa tuottamaan vuokratuottoa kohta minulle. Yhtälö on mahtava. Suosittelen.
*Lue lisää ja aloita lapselle säästäminen
lauantai 6. toukokuuta 2017
Myydä vai omistaa itse (ja saada tuotto itselle)?
Olen miettinyt paritalon valmistumisen jälkeistä aikaa. Yritätkö myydä asuntoja vai omistaisinko asunnot itse?
Paritaloprojektin vuokraoikeuden kirjaututin maanmittauslaitokseen noin kuukausi sitten. Sain viikko sitten rakennuslupakuvat. Tein rakennuslupahakemuksen netissä ja vein paperikuvanipun rakennusvalvontaan. Homma selvä. Toivotaan. Homma näytti menevän kuin itsestään, mutta sitten tyssäsi. Eilen vein maanmittauslaitokselle eritysoikeuskirjaus hakemuksen hallinnanjakosopimuksen rekisteröintiin. Liitteenä oli tekemäni hallinnanjakosopimus. Lisäksi hain kiinnityksiä molemmille asunnoille a 100.000 euroa+100.000 euroa/ asunto. Hakemuksen olisi voinut tehdä myös netin kautta, mutta minulla oli pari kysymystä, niin halusin viedä hakemukset itse. Lisäksi aamusta soitin maanmittauslaitoksen palvelevaan puhelimeen, joka oli ihan asiallinen (vaikka kysymykseen vastaus jäin hiukan vajaaksi). Maanmittauslaitoksen palvelussa sanottiin, että kyseiset hakemukset voi jättää ja kaikki on kunnossa. No ei mennyt sitten ihan putkeen kuitenkaan. Kolmen tunnin päästä sain puhelun maanmittauslaitoksen kirjaajalta, joka kertoi, että en voi tehdä hallinnanjakosopimusta itseni kanssa. Eli olin tehnyt turhaan hakemukset ja hallinnanjakosopimuksen tässä vaiheessa. No, aina oppii!
Korjasin asian ottamalla kyseiset hakemuksen pois ja hain kiinnityksiä vuokraoikeuteen. Hakeminen kesti maks 5 minuuttia netin kautta. Uutuutta oli sähköinen panttikirja. Nyt minulla on siis kiinnitykset erikseen pelkäksi rakennusajaksi ja jos haluan myydä toisen tai molemmat asunnot valmistumisen jälkeen haen näiden kiinnitysten purkua ja hallinnanjakosopimuksen mukaisille paritalolle omia kiinnityksiä.
Alan vahvasti kääntyä siihen, että yritän myydä toisen asunnon heti valmistumisen jälkeen, noin puoli vuotta valmistumisen jälkeen. Minulla on jo vuokralaiset sovittu asuntoihin puoleksi vuodeksi heti valmistumisen jälkeen. Heti kun asunnot ovat valmiit laitan ne myyntiin ja vapautuminen on noin puolen vuoden päästä myynnin aloituksesta. Hintoja olen alkanut jo taas alueella haarukoimaan, mutta ne ovat nyt ihan pilvissä jostain syystä, niin en ole osannut oikein hinnoitella päässäni asuntoa. Lähinnä mietin, että paljonko voittoa minun pitäisi tehdä että myyminen kannattaa? 30000 euroa per asunto kovempi myyntihinta (kuin minulle syntyneet kustannukset) tuntuu olevan nyt markkinoilla alas alakanttiin. Mutta minusta tuntuu, että minun kannattaa myydä jos saisin noinkin hyvän tuoton vaivan palkkana. Laskelmat jatkukoon.
* Nordnet.fi: Päätä itse rahoistasi, säästä ja sijoita ilman ylimääräisiä kuluja!
*
Paritaloprojektin vuokraoikeuden kirjaututin maanmittauslaitokseen noin kuukausi sitten. Sain viikko sitten rakennuslupakuvat. Tein rakennuslupahakemuksen netissä ja vein paperikuvanipun rakennusvalvontaan. Homma selvä. Toivotaan. Homma näytti menevän kuin itsestään, mutta sitten tyssäsi. Eilen vein maanmittauslaitokselle eritysoikeuskirjaus hakemuksen hallinnanjakosopimuksen rekisteröintiin. Liitteenä oli tekemäni hallinnanjakosopimus. Lisäksi hain kiinnityksiä molemmille asunnoille a 100.000 euroa+100.000 euroa/ asunto. Hakemuksen olisi voinut tehdä myös netin kautta, mutta minulla oli pari kysymystä, niin halusin viedä hakemukset itse. Lisäksi aamusta soitin maanmittauslaitoksen palvelevaan puhelimeen, joka oli ihan asiallinen (vaikka kysymykseen vastaus jäin hiukan vajaaksi). Maanmittauslaitoksen palvelussa sanottiin, että kyseiset hakemukset voi jättää ja kaikki on kunnossa. No ei mennyt sitten ihan putkeen kuitenkaan. Kolmen tunnin päästä sain puhelun maanmittauslaitoksen kirjaajalta, joka kertoi, että en voi tehdä hallinnanjakosopimusta itseni kanssa. Eli olin tehnyt turhaan hakemukset ja hallinnanjakosopimuksen tässä vaiheessa. No, aina oppii!
Korjasin asian ottamalla kyseiset hakemuksen pois ja hain kiinnityksiä vuokraoikeuteen. Hakeminen kesti maks 5 minuuttia netin kautta. Uutuutta oli sähköinen panttikirja. Nyt minulla on siis kiinnitykset erikseen pelkäksi rakennusajaksi ja jos haluan myydä toisen tai molemmat asunnot valmistumisen jälkeen haen näiden kiinnitysten purkua ja hallinnanjakosopimuksen mukaisille paritalolle omia kiinnityksiä.
Alan vahvasti kääntyä siihen, että yritän myydä toisen asunnon heti valmistumisen jälkeen, noin puoli vuotta valmistumisen jälkeen. Minulla on jo vuokralaiset sovittu asuntoihin puoleksi vuodeksi heti valmistumisen jälkeen. Heti kun asunnot ovat valmiit laitan ne myyntiin ja vapautuminen on noin puolen vuoden päästä myynnin aloituksesta. Hintoja olen alkanut jo taas alueella haarukoimaan, mutta ne ovat nyt ihan pilvissä jostain syystä, niin en ole osannut oikein hinnoitella päässäni asuntoa. Lähinnä mietin, että paljonko voittoa minun pitäisi tehdä että myyminen kannattaa? 30000 euroa per asunto kovempi myyntihinta (kuin minulle syntyneet kustannukset) tuntuu olevan nyt markkinoilla alas alakanttiin. Mutta minusta tuntuu, että minun kannattaa myydä jos saisin noinkin hyvän tuoton vaivan palkkana. Laskelmat jatkukoon.
* Nordnet.fi: Päätä itse rahoistasi, säästä ja sijoita ilman ylimääräisiä kuluja!